Community-Coliving

Was macht einen Coliving-Space in Europa erfolgreich?

Coliving hat sich zu einem der interessantesten Nischenmodelle im Gastgewerbe in Europa entwickelt. Es bewegt sich irgendwo zwischen Hotel, Hostel, Wohngemeinschaft und einem gemeinschaftsorientierten Lifestyle-Produkt. Doch was macht einen Coliving-Space eigentlich erfolgreich?

‍

Um dies besser zu verstehen, habe ich Daten von Colivium.co ausgewertet, einer Website, die Community-Coliving-Spaces in ganz Europa erfasst und diese anhand von Google-Maps-Bewertungen sowie einer eigenen transparenten Bewertungsformel einstuft.

‍

Ich habe die Daten heruntergeladen, um zusätzliche Informationen ergänzt und versucht, Muster bei den am besten bewerteten Coliving-Spaces zu identifizieren.

‍

‍

Kleine Coliving-Spaces können mit dem richtigen Modell funktionieren

Eines der ersten Dinge, die auffielen, war die Größe der erfolgreichen Coliving-Spaces.

‍

Viele der hoch bewerteten Coliving-Spaces im Datensatz sind überraschend klein. Die durchschnittliche Anzahl der Zimmer lag bei etwa 8. In der klassischen Hotellerie ist das meist eine schwierige Größe. Hotels mit weniger als 15 Zimmern sind oft nur schwer profitabel zu betreiben, es sei denn, sie sind als Luxusunterkünfte positioniert oder erzielen sehr hohe Übernachtungspreise.

‍

‍

Kleine Hotels haben nach wie vor Fixkosten: Reinigung, Check-ins, Gästekommunikation, Instandhaltung, Marketing, Betrieb und Personalaufwand. Bei kurzfristigem Tourismus können diese Kosten die Margen schnell auffressen.

‍

Doch Coliving verändert die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

‍

Die meisten Coliving-Spaces funktionieren nicht wie herkömmliche Hotels. Von Gästen wird oft ein Aufenthalt von einer Mindestanzahl an Nächten (üblicherweise 14, 21 oder 30) verlangt. Dies ist einer der wichtigsten Unterschiede zwischen Coliving und der klassischen Hotellerie.

‍

Längere Aufenthalte reduzieren den operativen Aufwand:

• Sie müssen die Zimmer nicht täglich reinigen.
• Sie benötigen keine ständigen Check-ins und Check-outs.
• Sie müssen nicht Hunderte oder Tausende einzelner Buchungen pro Jahr verwalten.

‍

Stattdessen kann eine kleine Immobilie mit weniger Gästen, weniger Wechseln und einer stabileren Auslastung betrieben werden.

‍

Dies ist auch für den Community-Aspekt des Geschäfts wichtig. Wenn Gäste alle zwei oder drei Nächte wechseln, ist es sehr schwierig, eine echte Gemeinschaft aufzubauen. Längere Aufenthalte geben den Gästen genügend Zeit, sich kennenzulernen, Routinen zu entwickeln, an Aktivitäten teilzunehmen und sich als Teil des Ortes zu fühlen.

‍

Während kleine Immobilien als Hotels also oft eine Herausforderung darstellen, können sie als Coliving-Spaces durchaus sinnvoll sein. Aber nur, wenn das Geschäftsmodell auf längere Aufenthalte und Gemeinschaft ausgelegt ist und nicht auf kurzfristigen Tourismus.

‍

‍

Das Muster der Flughafendistanz

Ein weiteres überraschendes Muster war die Entfernung zum Flughafen.

‍

Im klassischen Tourismus ist eine große Entfernung zum Flughafen meist ein Nachteil. Urlauber wünschen sich oft Bequemlichkeit. Wenn sie nur für ein Wochenende oder wenige Nächte bleiben, möchten sie nicht zwei oder drei Stunden vom Flughafen bis zu ihrer Unterkunft unterwegs sein.

‍

‍

Beim Coliving sieht das Muster jedoch anders aus.

‍

Einige der interessantesten und beliebtesten Coliving-Spaces liegen weit entfernt von großen Flughäfen. In manchen Fällen kann die Fahrt zwei oder sogar drei Stunden dauern. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln kann die Reise sogar noch länger dauern.

‍

Zunächst scheint das ein Problem zu sein. Wer möchte schon so weit reisen?

‍

Die Antwort lautet jedoch: Menschen reisen weit, wenn das Ziel etwas Besonderes bietet.

‍

Coliving-Gäste suchen nicht immer nach der schnellsten oder einfachsten Anreise. Sie suchen oft einen Ort, an dem sie für mehrere Wochen oder Monate leben, arbeiten, Menschen treffen und einen bestimmten Lebensstil erfahren können. Die Immobilie ist nicht nur ein Ort zum Schlafen. Sie ist Teil des Grundes, warum die Gäste überhaupt dorthin reisen.

‍

Das schafft eine interessante Gelegenheit.

‍

Immobilien an abgelegenen oder weniger offensichtlichen Standorten sind oft deutlich günstiger als Immobilien in großen Touristenzentren. Wenn Sie ein Hotel weit abseits des Flughafens zu einem niedrigen Preis erwerben, eine starke Marke aufbauen und Gäste für längere Aufenthalte gewinnen können, kann sich das wirtschaftlich durchaus lohnen.

‍

Mit anderen Worten: Die Entfernung zum Flughafen kann für ein klassisches Hotel eine Schwäche sein, für ein Coliving-Unternehmen jedoch eine Stärke – vorausgesetzt, das Reiseziel, die Community und das Konzept sind überzeugend genug.

‍

‍

Günstige Immobilien könnten die eigentliche Chance sein

Dies führt zu einer der wichtigsten Erkenntnisse aus der Analyse: Die besten Coliving-Chancen liegen möglicherweise nicht an offensichtlichen Touristenzielen.

‍

Wenn Sie versuchen, einen Coliving-Space in einer beliebten Küstenstadt, einer Großstadt oder einem bekannten Feriengebiet zu eröffnen, konkurrieren Sie mit Hotels, Airbnb-Anbietern, Bauträgern und Investoren. Immobilien sind dort teuer. Die Erwartungen sind höher. Und sollte das Coliving-Modell nicht funktionieren, könnten Ihre Kosten nur schwer wieder einzuspielen sein.

‍

An weniger touristischen Orten kann der Kaufpreis jedoch deutlich niedriger sein. Das gibt Ihnen mehr Spielraum zum Experimentieren. Sie können eine Marke rund um das Reiseziel, die Community, den Lebensstil oder eine bestimmte Nische aufbauen.

‍

Genau hier kann Coliving besonders interessant werden.

‍

Die Formel könnte in etwa so aussehen:

1. Kaufen Sie eine relativ günstige Immobilie an einem weniger offensichtlichen Standort
2. Stellen Sie sicher, dass sie die richtige Größe, Atmosphäre und grundlegende Infrastruktur bietet
3. Bauen Sie eine starke Coliving-Marke rund um Community und Langzeitaufenthalte auf
4. Gewinnen Sie Gäste, die bereit sind zu reisen, weil sie genau diese Erfahrung suchen

‍

Dieses Modell ist nicht ohne Risiko. Wenn Sie eine Immobilie in der Einöde kaufen und das Coliving-Konzept scheitert, kann es schwierig sein, diese zu verkaufen oder umzunutzen. Wenn es jedoch funktioniert, kann der Ertrag erheblich sein, da Ihre Anschaffungskosten niedrig sind und Ihre Gäste länger bleiben.

‍

‍

Zwei mögliche Coliving-Strategien

Aus der Analyse haben sich zwei Hauptstrategien ergeben.

‍

Die erste Strategie ist das Modell der kostengünstigen Immobilie in abgelegener Lage.

‍

Das bedeutet, ein günstiges Hotel oder eine Pension an einem weniger bekannten Standort zu kaufen, oft weit weg vom Flughafen, und daraus eine Coliving-Marke als Reiseziel aufzubauen. Das Ziel ist es, die Immobilie selbst und das Gemeinschaftserlebnis so attraktiv zu gestalten, dass Menschen bereit sind, genau dorthin zu reisen.

‍

Dieser Ansatz kann eine hohe Rentabilität bieten, da die Immobilienkosten niedrig sind und das Betriebsmodell auf längere Aufenthalte ausgelegt ist. Er ist jedoch auch riskanter. Wenn das Konzept nicht aufgeht, bleiben Sie möglicherweise auf einer Immobilie sitzen, die sich nur schwer weiterverkaufen oder als herkömmliches Hotel betreiben lässt.

‍

Die zweite Strategie ist das hybride Gastgewerbemodell.

‍

Dies funktioniert besser an touristischeren oder sichereren Standorten. Bei diesem Modell fungiert die Immobilie einen Teil des Jahres als Coliving-Unterkunft und stellt in der Hochsaison auf ein traditionelleres Gastgewerbemodell um.

‍

Zum Beispiel wurde Sun and Co. in Spanien bereits als ein Unternehmen erwähnt, das einen Teil des Jahres als Hostel fungierte und den Rest des Jahres als Coliving-Unterkunft diente. Diese Art von Hybridmodell kann an Reisezielen mit ausgeprägter saisonaler Nachfrage sinnvoll sein.

‍

‍

In der Nebensaison kann Coliving dazu beitragen, die Auslastung durch Gäste mit längeren Aufenthalten aufrechtzuerhalten. Während der Hochsaison kann die Immobilie auf Kurzzeittourismus, Airbnb, Hostel-Unterkünfte oder Hotelbuchungen umstellen.

‍

Dieses Modell ist möglicherweise einfacher zu finanzieren, da die Immobilie weiterhin einen konventionellen Wert im Gastgewerbe besitzt. Sollte das Coliving-Konzept nicht funktionieren, kann das Gebäude immer noch als touristische Immobilie genutzt oder verkauft werden.

‍

Der Nachteil ist, dass Immobilien an solchen Standorten meist teurer sind und das Geschäft komplexer in der Verwaltung werden kann.

‍

Erfolgreiche Coliving-Unterkünfte bilden oft Cluster

Ein weiteres interessantes Muster auf der Karte war die Clusterbildung.

‍

An mehreren Reisezielen liegen erfolgreiche Coliving-Unterkünfte sehr nah beieinander. Manchmal befinden sie sich in derselben Stadt, im selben Viertel oder sogar in derselben Straße.

‍

Auf den ersten Blick wirkt das seltsam. Man könnte erwarten, dass sich Coliving-Unterkünfte verteilen, um direkten Wettbewerb zu vermeiden. In der Praxis gibt es jedoch einige Gründe für diese Clusterbildung.

‍

Ein möglicher Grund ist, dass Gründer eine bereits erfolgreiche Coliving-Unterkunft sehen und das Modell in der Nähe kopieren. Ein anderer ist, dass ehemalige Gäste das Erlebnis so sehr genießen, dass sie beschließen, selbst eine Unterkunft in derselben Gegend zu eröffnen. In manchen Fällen trennen sich Betreiber, sind sich uneinig oder gründen konkurrierende Unternehmen in der Nähe des ursprünglichen Standorts.

‍

Dies ist eine wichtige Warnung für neue Betreiber.

‍

Sie denken vielleicht, Sie erschließen einen „Blue Ocean“, indem Sie eine Coliving-Unterkunft an einem unentdeckten Ort eröffnen. Aber wenn das Modell funktioniert, werden andere Sie schnell kopieren. Ein Reiseziel, das mit einer Coliving-Unterkunft beginnt, kann bald zwei, drei oder mehr haben.

‍

Das muss nicht immer schlecht sein. Ein Cluster kann ein Reiseziel für Remote-Worker und digitale Nomaden attraktiver machen. Es kann ein lokales Ökosystem entstehen lassen. Aber es bedeutet auch, dass das Konzept verteidigbar sein muss.

‍

Ein erfolgreiches Coliving-Unternehmen sollte nicht nur davon abhängen, der Erste zu sein. Es braucht eine starke Marke, eine starke Gemeinschaft, gute Betriebsabläufe und einen klaren Grund, warum Gäste es den Alternativen vorziehen sollten.

‍

Die Community ist nach wie vor das Kernprodukt

Daten können Muster in Bezug auf Zimmeranzahl, Standort, Entfernung zum Flughafen und Mindestaufenthaltsdauer aufzeigen. Doch das Herzstück von Coliving bleibt die Gemeinschaft.

‍

Ein Coliving-Space ist nicht einfach nur ein günstiges Hotel mit Gemeinschaftsküchen. Die erfolgreichsten Konzepte schaffen eine Umgebung, in der Menschen länger bleiben, andere treffen und sich als Teil von etwas Größerem fühlen möchten.

‍

Deshalb spielt die Mindestaufenthaltsdauer eine wichtige Rolle. Deshalb können abgelegene Standorte funktionieren. Deshalb können kleine Immobilien mit größeren Hotelbetrieben konkurrieren. Das Geschäft basiert darauf, ein ganz bestimmtes Gefühl und Erlebnis zu vermitteln.

‍

Ist die Community schwach, wird die Immobilie zu einer gewöhnlichen Unterkunft wie jede andere. Und wenn es nur um eine Unterkunft geht, muss man über Preis, Lage und Komfort konkurrieren – ein deutlich schwierigeres Unterfangen.

‍

Ist die Community jedoch stark, nehmen Gäste unter Umständen ein kleineres Zimmer, eine längere Anreise oder ein weniger bekanntes Ziel in Kauf, weil das Gesamterlebnis es wert ist.

‍

Worauf Sie bei einer potenziellen Coliving-Immobilie achten sollten

Wenn Sie ein Hotel oder eine Pension kaufen und in einen Coliving-Space umwandeln möchten, deuten die Daten auf einige wichtige Kriterien hin.

‍

Die Immobilie muss nicht groß sein. Tatsächlich sind viele erfolgreiche Coliving-Spaces relativ klein. Sie benötigt jedoch genügend Zimmer, um eine Gemeinschaft zu bilden, und ausreichend Gemeinschaftsflächen, damit Menschen auf natürliche Weise miteinander interagieren können.

‍

Der Standort muss nicht im Mainstream liegen. In manchen Fällen ist ein weniger offensichtlicher Ort sogar besser, da die Immobilie günstiger ist und die Marke rund um Themen wie Entdeckung, Fokus, Natur, Surfen, Berge oder andere Lifestyle-Aspekte aufgebaut werden kann.

‍

Die Immobilie sollte längere Aufenthalte unterstützen. Das bedeutet: gutes WLAN, komfortable Arbeitsbereiche, Gemeinschaftsküchen oder Essbereiche, Waschmöglichkeiten und ein Grundriss, der es den Menschen ermöglicht, dort wirklich zu leben und nicht nur zu schlafen.

‍

Es hilft zudem, wenn das Reiseziel eine klare Identität hat. Eine abgelegene Immobilie allein reicht nicht aus. Es muss einen Grund geben, warum Menschen dort mehrere Wochen verbringen möchten.

‍

Schließlich benötigt das Unternehmen eine Ausweichstrategie. Liegt der Standort in einer touristischen Gegend, kann die Immobilie in der Hochsaison als Hotel, Hostel oder für Kurzzeitvermietungen betrieben werden. Ist der Standort sehr abgelegen, muss das Coliving-Konzept besonders stark sein, da ein Wiederverkauf oder eine Umnutzung schwieriger sein könnten.

‍

Die Chance durch Coliving

Coliving kann ein schwieriges Geschäft sein, folgt aber einer anderen Logik als die klassische Hotellerie.

‍

Kleine Immobilien, die als Hotel nur schwer zu betreiben wären, können als Coliving-Spaces funktionieren, da die Gäste länger bleiben und der operative Aufwand geringer ist. Abgelegene Orte, die für Touristen unpraktisch wären, können funktionieren, weil Coliving-Gäste auf der Suche nach einem tieferen Erlebnis sind. Günstige Hotels an übersehenen Standorten können rentabel werden, wenn sie mit Fokus auf Community und Lifestyle neu positioniert werden.

‍

Die größte Chance liegt offenbar darin, Immobilien zu finden, die für die klassische Hotellerie zu klein, zu abgelegen oder zu ungewöhnlich sind – für ein fokussiertes Coliving-Konzept jedoch genau richtig.

‍

Das ist kein Erfolgsgarant. Das Geschäft hängt weiterhin von der Umsetzung, der Community, dem Marketing und der Wahl der richtigen Immobilie ab. Die Daten legen jedoch nahe, dass erfolgreiche Coliving-Spaces nicht immer den traditionellen Regeln der Hotellerie folgen.

‍

Und genau das macht dieses Modell so interessant.