Bevor Sie in ein Hotel investieren, ist eine gründliche Due-Diligence-Prüfung unerlässlich. Für Erstinvestoren im Hotelbereich ist es entscheidend, versteckte Risiken und Kosten frühzeitig zu erkennen und gleichzeitig in Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial zu investieren, um ein erfolgreiches Gastgewerbe aufzubauen. Im Folgenden finden Sie einige wichtige Faktoren, die Sie bei Ihrer Due-Diligence-Prüfung berücksichtigen sollten.

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Physischer Zustand 

Das Erste, was Sie bei der Bewertung einer Immobilie tun sollten, ist die Überprüfung ihres physischen Zustands. Dies gibt oft Aufschluss darüber, wie viel Arbeit erforderlich ist und ob es Warnsignale gibt, die Sie beunruhigen sollten.

• Schimmelprobleme: Schimmel kann bei Holzrahmenbauten auf tieferliegende Probleme hinweisen, ist jedoch bei Betonbauten, wie sie in Portugal und Spanien häufig vorkommen, meist weniger problematisch. In vielen Fällen deutet Schimmel auf eine schlechte Isolierung oder Belüftung hin, was relativ einfach behoben werden kann. Aufsteigende Feuchtigkeit, bei der Feuchtigkeit aus dem Boden in die Wände zieht, ist jedoch ein ernsteres Problem, das nur schwer dauerhaft zu beheben ist.
• Strukturelle Probleme: Kleine Risse im Putz sind üblich und in der Regel kein Grund zur Sorge. Größere, breitere Risse, insbesondere im Fundament oder in tragenden Wänden, könnten jedoch auf ernsthafte strukturelle Probleme hindeuten. Achten Sie auf diese, da sie umfangreiche Reparaturen erfordern könnten.
• Isolierungsprobleme: Achten Sie auf Anzeichen von Schäden an Dach und Fenstern, wie Verformungen oder Undichtigkeiten. Eine unzureichende Isolierung kann zu Energieineffizienz, Feuchtigkeitsproblemen und Unbehagen bei den Gästen führen, insbesondere in den oberen Stockwerken. Ein angemessener Wärmeschutz ist entscheidend, um den Gästekomfort zu gewährleisten und kostspielige Reparaturen zu vermeiden.

Es ist immer ratsam, einen Fachmann hinzuzuziehen, um diese Probleme richtig einzuschätzen und das beste Vorgehen zu bestimmen. Die Renovierungskosten können je nach Standort und Arbeitsumfang erheblich variieren, daher ist es wichtig, vor Beginn des Projekts einen Kostenvoranschlag einzuholen. Im Raum Lissabon beispielsweise kostet eine Komplettrenovierung in der Regel etwa 600 € pro Quadratmeter, während einfachere Modernisierungen bei 400 € pro Quadratmeter liegen.

Bei Buythathotel.com nutzen wir KI, um öffentliche Hotelbewertungen auf Plattformen wie Booking, Airbnb und Google Maps zu analysieren. So können Sie häufige Gästebeschwerden identifizieren – von kleineren Problemen wie schlechtem WLAN (leicht zu beheben) bis hin zu schwerwiegenderen Anliegen wie häufigen Wasserausfällen (was für den neuen Eigentümer kostspielig werden könnte). Diese Erkenntnisse können potenzielle Herausforderungen aufzeigen, die während der Due-Diligence-Prüfung angegangen werden sollten.

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Unterlagen und Dokumentation

Auch wenn eine Immobilie auf den ersten Blick makellos erscheint, können die Unterlagen versteckte rechtliche oder finanzielle Probleme offenbaren, die Ihren Kauf erschweren oder sogar zunichtemachen könnten. Es ist wichtig, den Status der Immobilie gründlich zu überprüfen, um sicherzustellen, dass es später keine bösen Überraschungen gibt.

• Grundrisse: Stellen Sie sicher, dass alle Renovierungen oder Umbauten ordnungsgemäß genehmigt wurden, da nicht genehmigte Änderungen bei der Beantragung von Beherbergungslizenzen oder beim Verkauf der Immobilie zu Problemen führen können. Wenn beispielsweise eine Villa mit 8 Zimmern ohne die erforderlichen Genehmigungen zu einem B&B mit 12 Zimmern erweitert wurde, könnte dies rechtliche Probleme nach sich ziehen.
• Eigentumsverhältnisse: Die Überprüfung der Eigentumsdokumente ist unerlässlich, da sie Einblicke in die Geschichte, Schulden und Rechtsstreitigkeiten der Immobilie geben. Diese Dokumente können ungelöste Schulden aufdecken, die einen Verkauf verhindern oder zukünftige Probleme verursachen könnten. 
• Unternehmenseigentum: Da die meisten Hotels im Besitz von Unternehmen sind, ist es möglich, die finanzielle Gesundheit der Eigentümergesellschaft zu bewerten. Dies ist besonders aufschlussreich, wenn das Unternehmen speziell für den Erwerb des Hotels gegründet wurde, da es Klarheit über den Kaufpreis, den finanziellen Status, die Verbindlichkeiten sowie laufende rechtliche oder finanzielle Herausforderungen des Eigentümers schafft.

In Portugal beispielsweise gibt das CRP Aufschluss über die Eigentümerhistorie und etwaige mit der Immobilie verbundene Schulden, während die von der Steuerbehörde ausgestellte CPU Details zum steuerlichen Status der Immobilie liefert. Tools wie Racius können Ihnen dabei helfen, detaillierte Informationen über portugiesische Unternehmen zu finden, einschließlich Finanzberichten, die Ihren Due-Diligence-Prozess erheblich unterstützen können.

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Umgebung

Die Umgebung einer Immobilie spielt eine entscheidende Rolle für den Erfolg Ihrer Investition. Es ist wichtig, die ökologischen und natürlichen Risiken in der Gegend zu verstehen, insbesondere wenn Sie planen, die Immobilie langfristig zu halten.

• Risiken durch den Klimawandel: Berücksichtigen Sie die langfristigen Auswirkungen des Klimawandels auf Ihre Immobilie. Küstenimmobilien können Risiken wie Erosion, Überschwemmungen oder den steigenden Meeresspiegel ausgesetzt sein, während Immobilien im Landesinneren anfälliger für extreme Wetterereignisse wie Hitzewellen oder Waldbrände sein könnten. Diese Faktoren können die Versicherung der Immobilie erschweren und sie im Laufe der Zeit für Touristen weniger attraktiv machen.
• Risiken durch Naturkatastrophen: Bewerten Sie spezifische Umweltrisiken wie seismische Aktivitäten und Erdbeben. Immobilien im Süden Portugals sind beispielsweise aufgrund der Nähe der Region zu seismischen Verwerfungen anfälliger für Erdbeben.‍
• Lokale Entwicklung: Untersuchen Sie die Bauvorschriften und anstehenden Entwicklungen in der Region. Veränderungen der lokalen Infrastruktur, wie neue Hotelprojekte, Infrastrukturmaßnahmen und städtebauliche Entwicklungen, können den Wert und die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie beeinflussen. Achten Sie auf geplante Projekte, die die Attraktivität der Gegend für Touristen beeinträchtigen oder neue Konkurrenz schaffen könnten, da dies die langfristige Attraktivität der Immobilie beeinflussen kann.

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Mit der interaktiven Karte von Buythathotel.com können Sie Immobilien einfach vergleichen und eine erste Due-Diligence-Prüfung auf Basis von Umweltfaktoren durchführen. Die Karte enthält Datenebenen wie Waldbrandrisiko, durchschnittliche Niederschlagsmenge, Dürreindex und Erdbebenrisiko. Diese Erkenntnisse helfen Ihnen, Umweltrisiken einzuschätzen und die langfristige Nachhaltigkeit potenzieller Immobilien zu bewerten, bevor Sie eine Investition tätigen. 

Darüber hinaus bietet Buythathotel.com eine Wettbewerbsanalyse für das Gebiet, für das Sie sich interessieren. Dies liefert Ihnen wertvolle Einblicke in den lokalen Markt und hilft Ihnen, fundiertere Investitionsentscheidungen zu treffen.

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Wir haben eine Podcast-Folge über Due Diligence und Off-Market-Möglichkeiten in Portugal mit João Grilo von Five Ducks aufgenommen.

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Fazit

Die Due-Diligence-Prüfung ist ein umfassender Prozess, der über eine einfache Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie hinausgeht. Durch eine gründliche Bewertung des physischen Zustands der Immobilie, die Prüfung rechtlicher und finanzieller Dokumente sowie die Evaluierung von Umweltrisiken können Sie potenzielle Fallstricke beim Kauf Ihres ersten Hotels minimieren. Es wird dringend empfohlen, Experten wie Bauunternehmer oder Rechtsberater hinzuzuziehen, die Sie durch den Prozess führen und bei Bedarf eine detailliertere Analyse erstellen, um sicherzustellen, dass Sie vor dem Eingehen von Verpflichtungen umfassend informiert sind.

Mit Buythathotel.com können Sie ganz einfach Immobilien aus einer kuratierten Auswahl an kleinen Hotelangeboten über mehrere Immobilienplattformen hinweg vergleichen. Unsere interaktive Karte (derzeit in Portugal verfügbar) ermöglicht es Ihnen, innerhalb weniger Minuten eine erste Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, indem Sie über 20 Datenebenen auswerten, darunter Umweltrisiken, Sehenswürdigkeiten, das Wettbewerbsumfeld und mehr.