Überraschende Beobachtungen zu zum Verkauf stehenden Hotels in Portugal
12.10.2026
Ich habe buythathotel.com ohne jegliche Erfahrung im Hotelkauf gestartet.
Das ist dumm, ich weiß. Aber es war ein genialer Trick, um extrem schnell zu lernen, wie der Markt in Portugal funktioniert.
Früher brauchte man viele Jahre, um einen lokalen Markt zu verstehen. Aber heutzutage sind Kartenanalysetools und KI ein Cheat-Code für Käufer.
Hier sind einige überraschende Dinge, die ich in den letzten Monaten über den portugiesischen Markt gelernt habe:
💸 Überteuerte Angebote: Viele Hotels, die in Portugal zum Verkauf stehen, sind zu unrealistischen Preisen gelistet – oft von Verkäufern, die gar nicht ernsthaft verkaufen wollen, sondern nur das Interesse testen möchten (man braucht ja nur einen Käufer, oder?).
🧐 Versteckte Mängel: Immobilien auf gängigen Portalen wie Idealista oder Sapo haben oft versteckte Mängel, wie fehlende Lizenzen oder kostspielige technische Probleme, die nicht von Anfang an offengelegt werden. 🎓 Unerfahrene Makler: Die meisten Verkäufer nutzen Makler, denen die Expertise beim Hotelverkauf fehlt. Diese Makler konzentrieren sich nur auf grundlegende Immobilienkennzahlen und übersehen den geschäftlichen Aspekt der Hotelbewertung.
🤑 Alles steht zum Verkauf: Jedes Hotel, das auf Booking.com oder Airbnb gelistet ist, könnte zum Verkauf stehen, insbesondere wenn das Geschäft nicht gut läuft. Erfolgreiche Objekte werden möglicherweise auch angeboten, weil die Eigentümer von einer guten Performance profitieren wollen, die nur von kurzer Dauer sein könnte.
🤫 Ego und Diskretion: Viele Hoteleigentümer vermeiden es, ihre Immobilien offiziell zum Verkauf anzubieten, aus Angst, es könnte so aussehen, als stünden sie vor dem Aus. Sie sorgen sich zudem um ihren Ruf bei Gästen, Wettbewerbern und Mitarbeitern.
📝 Lizenzprobleme: Lizenzen sind eine große Hürde, besonders bei kleinen, privat geführten Hotels. Lizenzen von Privatimmobilien sind nicht auf neue Eigentümer übertragbar, und der Erwerb neuer Lizenzen kann zeitaufwendig oder sogar unmöglich sein.
⌛ Lange Vermarktungszeiten: Hotels stehen oft jahrelang zum Verkauf und werden häufig von verschiedenen Maklern erneut inseriert. Solche Objekte sind meist überteuert und keine guten Investitionen.
🏨 Mittelgroße Hotels: Hotels mit 25 bis 50 Zimmern sind schwer zu verkaufen – sie sind zu teuer für Privatpersonen und für institutionelle Käufer (Private Equity, Hotelketten, Investmentfonds) uninteressant.
🏗️ Bauqualität: Die Bauqualität von Hotels in Portugal ist oft gering, insbesondere bei älteren Häusern, die in den 70er und 80er Jahren von nicht professionellen Bauherren errichtet wurden.
🔎 Due Diligence: Käufer sollten Experten hinzuziehen, um die Bausubstanz und die rechtlichen Aspekte der Immobilie zu prüfen und sicherzustellen, dass keine versteckten Verbindlichkeiten bestehen.
Die meisten dieser Beobachtungen dürften auf jeden Markt zutreffen, nicht nur auf Portugal. Aber das ist nur eine Vermutung, genau weiß ich es nicht...
Ein erfolgreicher Hotelverkauf hängt davon ab, die Immobilie optimal vorzubereiten, die richtige Zielgruppe zu identifizieren und durch gezielte Vermarktung einen Wettbewerb zu erzeugen, der zu ernsthaften Angeboten führt. Sie haben zwar keinen Einfluss darauf, wann genau der passende Käufer auftaucht, aber Sie haben es fast vollständig selbst in der Hand, wie attraktiv sich das Angebot in diesem Moment präsentiert.
Die meisten dieser Fehler entstehen, weil sich Hotelinhaber naturgemäß hauptsächlich auf die Immobilie und den Preis konzentrieren, während Käufer und Makler die gesamte Transaktion im Blick haben.
Es gibt durchaus berechtigte Gründe, den Verkauf eines Hotels vertraulich zu behandeln. Meiner Erfahrung nach entscheiden sich jedoch viele Eigentümer für den Off-Market-Weg aus Gründen, die zunächst plausibel klingen, in der Praxis aber selten standhalten. Zudem hat diese Geheimhaltung ihren Preis.
