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Frankreich ist seit Langem eines der meistbesuchten Länder der Welt. Von Paris und der Côte d’Azur bis hin zu alpinen Ferienorten, Atlantikküsten, Weinregionen, historischen Städten und ländlichen Gegenden bietet das Land einen der vielfältigsten Gastgewerbemärkte Europas.
Für Hotelinvestoren vereint Frankreich eine enorme nationale und internationale Nachfrage mit einer starken Verkehrsinfrastruktur, einer relativ ausgeglichenen Saisonalität und einem großen Angebot an unabhängig geführten Hotels. Ob Sie ein Boutique-Hotel in der Stadt, ein Schloss, ein Hotel am Meer, eine Immobilie in den Bergen oder einen Landgasthof suchen – Frankreich bietet Möglichkeiten für unterschiedlichste Budgets und Investitionsstrategien.
Im Jahr 2024 empfing Frankreich rund 102 Millionen internationale Besucher und erzielte Tourismuseinnahmen in Höhe von 77 Milliarden €. Der Tourismus trug 3,2 % zum BIP bei und beschäftigte 2 % der nationalen Erwerbsbevölkerung. Das Land bot etwa 5,1 Millionen Betten in 29.400 Beherbergungsbetrieben an, darunter rund 17.600 Hotels und 8.400 kleine Hotels mit weniger als 25 Zimmern.
Nur wenige europäische Märkte bieten eine vergleichbare Kombination aus Größe, Vielfalt und ganzjähriger Nachfrage wie Frankreich.
Das Land profitiert von einer weltweit anerkannten Tourismusmarke, die auf Paris, Kultur, Kulinarik, Wein, Strände, Berge, ländliche Idylle, Veranstaltungen und Outdoor-Reisen aufbaut. Die Nachfrage erstreckt sich weit über die Hauptstadt hinaus und schafft Möglichkeiten sowohl in international bekannten Destinationen als auch in kleineren regionalen Märkten.
Einer der größten Anziehungspunkte für Hotelinvestoren ist die Vielfalt der verfügbaren Möglichkeiten. Käufer können zwischen städtischen Boutique-Hotels, Schlössern, Landgasthöfen, Weingütern, Hotels an der Küste, Skihotels, Wellness-Konzepten, Pensionen und ländlichen Betrieben mit Wertsteigerungspotenzial wählen.
Frankreich verzeichnete 2024 zudem eine solide Hotelperformance. Die durchschnittliche Tagesrate lag bei etwa 149 €, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Auslastung lag im Durchschnitt bei 49 %, was einen RevPAR von rund 73 € ergab.
Ein weiteres attraktives Merkmal des französischen Marktes ist die große Basis an unabhängigen Hotels. Kleine Hotels mit weniger als 25 Zimmern machen etwa 48 % des Marktes aus und bieten Chancen für Käufer, die das Ertragsmanagement, das Branding, den Vertrieb oder die betriebliche Effizienz verbessern können.
Frankreich ist jedoch nicht frei von Herausforderungen. Juli und August machten 36 % der jährlichen Übernachtungen aus, wobei der stärkste Monat mehr als fünfmal so stark war wie der schwächste. Paris verzeichnete 16,4 % der nationalen Übernachtungen, und die Anforderungen an Planung, ERP-Konformität, Personalbeschaffung, Wettbewerb und Instandhaltung können je nach Reiseziel und Immobilientyp erheblich variieren.
Für Käufer, die bereit sind, diese Dynamiken zu verstehen, bleibt Frankreich einer der breitesten und widerstandsfähigsten Investitionsmärkte für das Gastgewerbe in Europa.
Frankreich bietet Möglichkeiten in Großstädten, international anerkannten Küsten- und Bergregionen, Weingebieten, historischen Destinationen und ländlichen Gebieten. Der richtige Standort hängt von Ihren Investitionszielen, Ihrem Budget und Ihrem bevorzugten Betriebsmodell ab.
| Region | Ideal für | Typische Hoteltypen | Vorteile | Zu beachten |
|---|---|---|---|---|
| Nouvelle-Aquitaine | Käufer mit Fokus auf Lifestyle, Kulturerbe und ländliche Objekte | Landhotels, Schlösser, Pensionen | Wein, Atlantikküste, Kulturerbe, breite regionale Nachfrage | Verteilte Nachfrage und unterschiedliche Saisonalität |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | Investoren im Premium-Küsten- und Lifestyle-Segment | Hotels an der Côte d’Azur, provenzalische Boutique-Hotels, Resorts | Weltweite Bekanntheit, Premium-Positionierung, gute Erreichbarkeit | Höhere Anschaffungskosten und ein reifer Wettbewerb |
| Okzitanien | Käufer mit Fokus auf Wertsteigerung, ländliche Objekte und Berglagen | Schlosshotels, Pensionen, Lodges | Mittelmeerküste, Weinberge, Kulturerbe, Pyrenäen | Ungleiche Erreichbarkeit und Nachfrage in einer großen Region |
| Auvergne-Rhône-Alpes | Betreiber im Bereich Berge, Seen und Wellness | Skihotels, Spa-Hotels, Landimmobilien | Alpine Nachfrage, Großstädte, Seen, Potenzial über mehrere Saisons | Saisonalität, Personalbeschaffung und Renovierungskosten |
| Loiretal & Burgund | Käufer mit Fokus auf Kulturerbe, Wein und Veranstaltungen | Schlösser, Gasthöfe, Anwesen-Hotels | Weintourismus, Kulturerbe, Hochzeiten, starke Identität | Hohe Instandhaltungskosten und verteilte Nachfrage |
| Normandie, Bretagne & Ostfrankreich | Küsten-, Kulturerbe- und wertorientierte Käufer | Herrenhaus-Hotels, B&Bs, Landhotels | Inländische Nachfrage und markante regionale Marken | Unterschiedliche Erreichbarkeit und geringere internationale Nachfrage |
Nouvelle-Aquitaine vereint Bordeaux, die Dordogne, Cognac, Ziele am Atlantik, Kurorte und weitläufige ländliche Gebiete. Die Region bietet eine große Auswahl an Schlössern, Landhotels, Pensionen und veranstaltungsorientierten Gastgewerbebetrieben, die sich für Wein-, Kultur-, Küsten- und Lifestyle-Konzepte eignen.
Provence-Alpes-Côte d’Azur umfasst die Côte d’Azur, Cannes, Nizza, provenzalische Städte, die mediterrane Landschaft und alpine Reiseziele. Die internationale Bekanntheit, die gute Fluganbindung und die Premium-Positionierung machen die Region zu einem bevorzugten Markt für Investoren im Bereich Boutique-, Luxus- und Resort-Hotellerie.
Okzitanien vereint Toulouse, Carcassonne, mediterrane Reiseziele, Weinberge, ländliche Märkte und die Pyrenäen. Die Region ist attraktiv für Käufer, die nach Schlosshotels, Pensionen, Immobilien in den Bergen und Lifestyle-Unternehmen suchen – oft zu günstigeren Einstiegspreisen als an der Côte d’Azur.
Auvergne-Rhône-Alpes umfasst Lyon, die Alpen, Seen- und Kurorte, das Beaujolais sowie die ländliche Auvergne. Die Region bietet Potenzial für Skihotels, Wellness-Anlagen, Seehotels und ländliche Betriebe, wobei die Möglichkeiten von erstklassigen Resorts bis hin zu kostengünstigeren ländlichen Objekten reichen.
Das Loiretal und das Burgund sind geprägt von Weinstraßen, Schlössern, historischen Städten, Flusslandschaften und einer hohen Nachfrage bei Veranstaltungen. Diese Regionen eignen sich hervorragend für Anwesen-Hotels, Landgasthöfe, Hochzeitslocations und inhabergeführte Gastronomiekonzepte mit starkem lokalem Bezug.
Normandie, Bretagne & Ostfrankreich
Die Normandie, die Bretagne und Ostfrankreich bieten Tourismusangebote in den Bereichen Küste, Kulturerbe, Gedenkstätten, Wein und Natur. Diese Regionen eignen sich für Herrenhaus-Hotels, Landgasthöfe, Pensionen und wertsteigernde Immobilien, die von der inländischen und regionalen Nachfrage profitieren.
Die Kosten für den Kauf eines kleinen Hotels in Frankreich variieren erheblich je nach Standort, Zimmeranzahl, Zustand, Saisonalität und der Frage, ob die Transaktion die Immobilie, den operativen Betrieb oder beides umfasst.
Obwohl jedes Objekt einzigartig ist, bieten die folgenden Preisspannen eine nützliche Orientierungshilfe für Käufer, die Hotels in Frankreich bewerten:
| Budgetbereich | Typische Objekte | Beispielobjekt |
|---|---|---|
| Unter 1 Mio. € | Pensionen, Dorfhotels, ländliche Objekte und Renovierungsprojekte | Rückzugsort auf dem Land in der Ardèche (630.000 €) oder Küstenhotel bei Pointe du Raz (920.000 €) |
| 1–2 Mio. € | Landhotels, kleine Küsten- oder Bergobjekte | Schloss bei Châtellerault (1,26 Mio. €), Gîte-Anwesen bei Perpignan (1,65 Mio. €) oder Schloss mit Park bei Mâcon (1,5 Mio. €) |
| 2–3 Mio. € | Etablierte Boutique-Hotels, Schlösser und provenzalische Immobilien | Historische Bastide bei Cannes (2,25 Mio. €), Schlossanwesen bei Cognac (2,18 Mio. €) oder Herrenhaus bei Bordeaux (2,24 Mio. €) |
| Ab 3 Mio. € | Erstklassige Schlösser, Hotels an der Côte d’Azur, Alpenobjekte und große Landimmobilien | Mittelalterliches Schloss in Condat-sur-Vézère (3,18 Mio. €), Schloss-Coliving bei Caen (3,3 Mio. €) oder Mittelalterliches Schloss bei Périgueux (3,65 Mio. €) |
Basierend auf den Gastgewerbebetrieben, die derzeit auf Buy That Hotel in Frankreich gelistet sind, handelt es sich bei den typischen Angeboten um kleine bis mittelgroße Hotels mit etwa 17 Zimmern.
Die aktuellen Angebote haben einen durchschnittlichen Kaufpreis von rund 1,74 Millionen €, bei einem Median von etwa 1,40 Millionen €. Viele der Objekte sind eher unabhängig geführte Landhotels, Pensionen, Schlösser und Boutique-Hotels als große Markenhotels.
Abgesehen von den reinen Angebotspreisen liegt der durchschnittliche Preis pro Zimmer bei etwa 96.000 €, der Median bei rund 81.000 €.
Die Objektgrößen variieren beträchtlich, aber das durchschnittliche Angebot weist eine Fläche von etwa 1.014 m² auf, bei einem Median von 807 m². Über alle aktuellen Angebote hinweg liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei etwa 2.000 €/m², der Median bei rund 1.620 €/m². Die angegebenen Flächen können sich auf die bebaute Fläche oder ein breiteres Immobilienmaß beziehen und sollten vor einem Vergleich überprüft werden.
Wie bei jeder Investition im Gastgewerbe haben Standort, Betriebssaison, rechtlicher Status, Zustand der Immobilie und Umsatzpotenzial einen erheblichen Einfluss auf den Wert. Daher können zwei Hotels mit ähnlicher Zimmeranzahl sehr unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten darstellen.
Der Kauf eines Hotels in Frankreich ist im Allgemeinen unkompliziert, doch Investoren sollten ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften, den operativen Status des Hotels sowie die Anforderungen an Brandschutz und Barrierefreiheit für öffentlich zugängliche Gebäude (ERP) legen. In vielen Fällen liegen die größten Risiken in der Bauplanung, der genehmigten Nutzung sowie dem Zustand älterer oder denkmalgeschützter Gebäude.
Einer der ersten Schritte besteht darin, zu bestätigen, dass das Objekt, seine genehmigte Nutzung und alle bestehenden Strukturen ordnungsgemäß dokumentiert sind. Der Notar prüft Eigentumsverhältnisse, eingetragene Belastungen, Dienstbarkeiten und die Eigentumsübertragung, während Rechts- und Fachberater Katasterinformationen, Bauvorschriften, Immobiliendiagnosen sowie etwaige Vorkaufsrechte oder denkmalpflegerische Auflagen prüfen sollten.
Käufer sollten sicherstellen, dass Gästezimmer, Pools, Terrassen, Nebengebäude, Personalunterkünfte, Restaurants und Veranstaltungsräume ordnungsgemäß genehmigt wurden. Einschränkungen in Küsten- und Bergregionen, Überschwemmungsgebiete, Denkmalschutz sowie geschützte Zonen können sich ebenfalls auf Renovierungen oder Erweiterungen auswirken.
Diskrepanzen zwischen dem genehmigten Zustand der Immobilie und dem bestehenden Hotelbetrieb können bei der Finanzierung, Renovierung, beim Wiederverkauf, bei der Klassifizierung oder bei der Lizenzierung zu Komplikationen führen.
Hotels in Frankreich sollten über den entsprechenden rechtlichen Betriebsstatus und die vermarktete Klassifizierung verfügen. Atout France verwaltet das nationale Hotelklassifizierungssystem, wobei zusätzlich lokale Planungs-, Gewerbe-, Gesundheits- und Betriebsvorschriften gelten können.
Besondere Aufmerksamkeit sollte der genehmigten Kapazität, den ERP-Brandschutz- und Barrierefreiheitsnachweisen, Schwimmbädern, dem Gastronomiebetrieb, Terrassen, Alkohollizenzen und Versicherungen gewidmet werden, insbesondere beim Erwerb älterer Immobilien.
Jährliche Umsatzzahlen sagen in Frankreich selten alles aus. Die nationale Saisonalität ist relativ ausgeglichen, aber die Nachfragemuster unterscheiden sich erheblich zwischen Paris, der Côte d’Azur, den Atlantikresorts, den Alpen und Pyrenäen, den Weinregionen und ländlichen Zielen.
Analysieren Sie die monatliche Auslastung, den ADR (durchschnittliche Zimmerrate) und die Umsatzdaten für mindestens die letzten drei Jahre, um Schließzeiten, die Nachfrage in der Nebensaison, die Abhängigkeit von OTAs oder Reiseveranstaltern sowie den Anteil von Geschäfts-, Gruppen-, Hochzeits- oder Veranstaltungsnachfrage zu verstehen.
Die Personalbeschaffung kann in Skigebieten, Küstenorten und abgelegenen ländlichen Regionen eine Herausforderung darstellen. Käufer sollten sich vor Abschluss eines Erwerbs über Rekrutierungsanforderungen, Personalunterkünfte, Mitarbeiterbindung und saisonale Personalkosten informieren.
Die Erreichbarkeit ist ebenso wichtig. Flug-, Bahn-, Autobahn- und regionale Verkehrsverbindungen können das Auslastungsniveau, die Saisonlänge und das langfristige Wachstumspotenzial beeinflussen. Ältere, denkmalgeschützte oder touristische Immobilien erfordern zudem möglicherweise erhebliche Investitionen in Renovierungen oder die Einhaltung von Vorschriften.
Die meisten Hoteltransaktionen in Frankreich involvieren einen Notar, einen Anwalt, einen Steuerberater (expert-comptable) sowie technische Berater wie Architekten, Gutachter oder Diagnosespezialisten. Käufer sollten sich rechtlich, technisch und steuerlich von Fachleuten beraten lassen, die mit französischen Hotelimmobilien vertraut sind, insbesondere beim Kauf eines Unternehmens, einer denkmalgeschützten Immobilie, eines Hotels an der Küste oder eines ERP mit erheblichen Compliance-Anforderungen.
Können Ausländer Hotels in Frankreich kaufen?
Ja. Ausländische und nicht ansässige Investoren können Hotels und Gastgewerbeimmobilien in Frankreich erwerben, vorbehaltlich der üblichen rechtlichen, steuerlichen, behördlichen und betrieblichen Verfahren. Ein Notar wickelt die Eigentumsübertragung ab.
Ist Frankreich ein gutes Land für Hotelinvestitionen?
Frankreich profitiert von einer enormen inländischen und internationalen Nachfrage, einer relativ ausgeglichenen Saisonalität, einer starken Verkehrsinfrastruktur und einem großen Angebot an unabhängigen Hotels, was es zu einem der vielfältigsten Hotelmärkte Europas macht.
Was ist der beste Ort, um ein Hotel in Frankreich zu kaufen?
Es gibt keinen einzelnen besten Standort. Die Region Provence-Alpes-Côte d’Azur bietet eine erstklassige Lage an der Küste, die Alpen eignen sich für Berg- und Ganzjahreskonzepte, während Nouvelle-Aquitaine, Okzitanien und ländliche Regionen breitere Lifestyle- und Wertschöpfungsmöglichkeiten bieten können.
Wie viel Geld benötige ich, um ein Hotel in Frankreich zu kaufen?
Es gibt Gelegenheiten unter 1 Million €, wobei die Preise je nach Standort, Größe, Zustand, Immobilientyp und der Frage, ob der Verkauf das Eigentum an der Immobilie, den operativen Betrieb oder beides umfasst, erheblich variieren.
Kann ich durch den Kauf eines Hotels in Frankreich eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Nicht automatisch. Der Kauf eines Hotels oder einer Immobilie verleiht nicht allein das Recht auf einen Wohnsitz in Frankreich. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die das Unternehmen betreiben möchten, benötigen möglicherweise ein separates Einwanderungsverfahren und sollten sich aktuell rechtlich beraten lassen.
Kann ich in dem Hotel wohnen, das ich in Frankreich kaufe?
Möglicherweise. Viele kleine Hotels, Gasthöfe und ländliche Gastgewerbebetriebe verfügen über eine Eigentümerwohnung. Käufer sollten sicherstellen, dass die Wohnnutzung rechtmäßig ist, und beachten, dass der Immobilienerwerb nicht automatisch zu einem Wohnsitz in Frankreich berechtigt.
Ist der französische Hotelmarkt saisonabhängig?
Ja, wobei die Saisonalität ausgeglichener ist als in einigen südeuropäischen Märkten. Küsten- und Skigebiete können stark saisonabhängig sein, während Paris, Großstädte, Kurorte und einige Weinregionen von einer diversifizierteren Nachfrage profitieren.
Was sollte ich vor dem Kauf eines Hotels prüfen?
Achten Sie besonders auf Grundbuch- und Planungsunterlagen, die zulässige Nutzung, Immobiliendiagnosen, den Betriebsstatus und die Klassifizierung des Hotels, die Einhaltung der ERP-Brandschutz- und Barrierefreiheitsvorschriften, historische Umsätze, Personalfragen, Investitionsausgaben sowie darauf, welche Vermögenswerte und Verträge genau enthalten sind.
Wie lange dauert der Kauf eines Hotels in Frankreich?
Die meisten Hoteltransaktionen dauern mehrere Monate, abhängig von den Anforderungen an die Due Diligence, der Finanzierung, der Eigentümerstruktur, den geltenden Vorkaufs- oder Genehmigungsverfahren und davon, ob die Transaktion die Immobilie, die Betreibergesellschaft oder beides umfasst.
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