Si está vendiendo un hotel pequeño, una casa de huéspedes, un B&B o un establecimiento boutique, le resultará útil saber quién podría estar interesado en comprarlo.
No todos los compradores de hoteles buscan lo mismo. De hecho, en el caso de los establecimientos hoteleros más pequeños, los compradores suelen dividirse en dos categorías muy distintas: Profesionales y soñadores.
Evalúan las propiedades de forma diferente, negocian de otra manera y toman decisiones por motivos completamente distintos. Entender con qué tipo de comprador está tratando puede cambiar la forma en que fija el precio, presenta y vende su hotel.
Los compradores profesionales incluyen:
Para ellos, comprar su hotel es, ante todo, una decisión de inversión.
Les interesan el edificio, la ubicación y el concepto, pero en última instancia lo que compran son números.
Quieren conocer los ingresos, la rentabilidad, la ocupación, el ADR, los costes operativos, la plantilla, los gastos de capital (CAPEX) necesarios y el posible retorno de su inversión.
Y, a diferencia de muchos compradores primerizos, suelen tener una idea bastante clara de lo que vale su hotel antes de ponerse en contacto con usted.
Los compradores profesionales tienen acceso a datos de transacciones, informes de mercado, intermediarios, consultores y sus propios modelos financieros.
Si pide 4 millones de euros por un hotel que ellos valoran en 2,5 millones, probablemente no perderán semanas intentando convencerle de lo contrario. Es posible que simplemente pasen a otra oportunidad.
Por eso, fijar un precio excesivamente alto para un hotel puede ser especialmente problemático cuando se busca atraer a compradores profesionales. Es posible que ni siquiera reciba una consulta de su parte, lo que dejará la propiedad estancada en el mercado durante meses o años.
Y cuando los profesionales presentan una oferta, no se sorprenda si le parece agresiva.
Una oferta inicial un 20%, 30% o incluso un 40% por debajo del precio de venta no es necesariamente inusual. Ellos negocian basándose en su propia valoración del valor, los rendimientos esperados y los riesgos de la propiedad. No basándose en un vínculo emocional con el inmueble.
Cuanto más pequeña es la propiedad, menos interesante resulta para los inversores institucionales.
Un inversor particular profesional o un pequeño operador hotelero podría considerar propiedades de 20 a 30 habitaciones.
Las grandes oficinas de gestión patrimonial (family offices), los grupos hoteleros y los inversores de capital privado suelen buscar 40 a 50 habitaciones o más.
Existen excepciones, especialmente en el caso de propiedades o ubicaciones de lujo excepcionales, pero es poco probable que una casa de huéspedes de seis habitaciones atraiga a un fondo de capital privado. La transacción es simplemente demasiado pequeña.
Si desea vender a compradores profesionales, prepare su documentación antes de sacar el hotel al mercado.
Los compradores serios suelen solicitar información como:
Los compradores profesionales llevarán a cabo una debida diligencia adecuada.
Si esta información está dispersa en correos electrónicos, hojas de cálculo y archivadores, la transacción se vuelve más lenta y frustrante para todos los involucrados.
Peor aún, la falta de información puede generar sospechas.
Una sala de datos bien organizada no aumenta necesariamente el valor del hotel, pero facilita mucho que un comprador serio pueda completar la adquisición.
La segunda categoría es completamente distinta. Los llamamos soñadores.
Son personas que llevan tiempo pensando en dejar su vida actual para montar un pequeño negocio de hostelería en otro lugar. Quizás viven en Los Ángeles, Londres, París, Nueva York o Estocolmo.
Poseen un apartamento o una casa costosa. Tienen ahorros. Han tenido una carrera exitosa. No son necesariamente inmensamente ricos, pero tienen una situación financiera desahogada.
Y empiezan a plantearse: ¿Y si vendiéramos la casa y compráramos un pequeño hotel en España, Portugal, Italia o Grecia?
Para ellos, comprar un hotel no es solo una inversión. Es también una decisión de estilo de vida.
Muchos soñadores nunca han comprado un negocio de hostelería antes.
No saben necesariamente:
No cuentan con un equipo de adquisición ni siquiera con un agente que los represente. Están aprendiendo sobre la marcha mientras buscan propiedades.
Esto hace que su proceso de compra sea mucho menos predecible que el de los inversores profesionales.
Un inversor profesional puede mirar un PDF poco atractivo con 50 filas de datos financieros y decidir rápidamente si un hotel merece una investigación más profunda.
Los soñadores se comportan de otra manera. La fotografía es sumamente importante.
También lo es la historia detrás de la propiedad.
No solo está vendiendo el negocio hotelero actual. Les está ayudando a imaginar su vida futura allí.
Esta es también la razón por la que explicar el potencial de la propiedad puede ser útil.
Probablemente, un inversor hotelero profesional no necesite que le explique que un edificio sin uso podría convertirse en habitaciones adicionales. Ellos cuentan con arquitectos, analistas y consultores hoteleros que desarrollarán sus propios planes.
Es posible que quien compra por primera vez necesite ayuda para ver esas posibilidades.
Hay una desventaja importante. Necesitas muchos más soñadores en tu embudo para encontrar a un comprador real.
Algunos buscan comprar de verdad, otros solo están investigando.
Hay quienes llevan siete años "buscando un hotel en la Toscana".
Pueden solicitar información, hacer decenas de preguntas, concertar una visita y luego desaparecer.
Incluso los soñadores serios pueden quedarse bloqueados durante el proceso.
Un inversor experimentado podría descubrir un problema durante la diligencia debida, calcular que arreglarlo cuesta 80.000 €, ajustar la oferta y seguir negociando.
Un comprador sin experiencia podría ver el mismo problema y retirarse.
Simplemente no tienen la experiencia suficiente para determinar si algo es un problema normal con solución o un motivo para abandonar la adquisición.
Esto hace que vender a soñadores sea mucho más un juego de números.
También hay una ventaja muy importante: Los soñadores pueden enamorarse de una propiedad.
Un comprador profesional podría calcular que tu hotel vale 1,8 millones de euros y negarse a pagar 2 millones porque la rentabilidad esperada ya no tiene sentido.
Un soñador puede pensar de otra manera: le encanta la casa, el pueblo, a su pareja le fascina el jardín. Se imaginan tomando café en la terraza cada mañana. Ya han empezado a pensar qué nombre le pondrían a la propiedad.
De repente, la diferencia entre 1,8 y 2 millones de euros deja de ser un simple cálculo de inversión.
Esto no significa que los soñadores paguen cualquier precio. La mayoría sigue teniendo presupuestos, bancos y asesores.
Pero, en comparación con los inversores profesionales, existe un componente emocional mucho más fuerte en su decisión.
Eso crea una mayor probabilidad de vender un pequeño hotel con personalidad a precio de mercado, y a veces por encima de lo que un comprador puramente financiero estaría dispuesto a pagar.
Depende en gran medida de la propiedad. Si está vendiendo un hotel de 70 habitaciones con 5 millones de euros de ingresos anuales, los inversores profesionales son el público evidente. Prepare las cifras, cree una sala de datos adecuada y prepárese para negociaciones sofisticadas.
Si está vendiendo una casa de huéspedes de nueve habitaciones en el sur de España, el perfil de comprador es completamente distinto.
Sus fotografías, la historia de la propiedad, el estilo de vida, el entorno y las posibilidades futuras cobran mucha más importancia.
Y en algún punto entre esos extremos, encontrará ambos tipos de compradores. El error es intentar vender a todo el mundo exactamente de la misma manera.
Los compradores profesionales necesitan datos, claridad y una valoración creíble.
Los soñadores también necesitan esas cosas, pero además necesitan ser capaces de verse a sí mismos como dueños del hotel.
Si entiendes qué tipo de comprador quieres atraer, tendrás una idea mucho más clara de qué información preparar, cómo presentar la propiedad y qué tipo de proceso de venta esperar.
Peter Fabor is a hospitality entrepreneur with 15+ years of experience building niche businesses across hotels, coliving, coworking, retreats, and hospitality tech. He is the founder of Surf Office, Buy That Hotel, Hotel Nuggets, and Pingotel. His work focuses on identifying underserved hospitality markets and building businesses around them.