El coliving ya no es solo para mochileros con MacBook. Lo que empezó como un experimento de nicho para nómadas digitales en la década de 2010, se ha convertido en una industria global de 8.000 millones de dólares.
Aquí nos centraremos en un pequeño nicho: espacios de coliving comunitario en Europa. Principalmente en zonas rurales. El concepto es sencillo: habitaciones privadas con espacios y servicios compartidos. Un operador se encarga de todo (mantenimiento, comunidad y necesidades diarias), para que los huéspedes puedan centrarse en trabajar y conectar.
Hemos analizado los 40 mejores espacios de este tipo para entender qué los hace exitosos. A partir de esos datos, identificamos patrones que nos ayudaron a determinar qué hoteles en venta podrían funcionar bien como espacios de coliving.
El coliving se ha convertido en uno de los modelos de hostelería de nicho más interesantes de Europa. Se sitúa en algún punto intermedio entre un hotel, un Hostel, una casa compartida y un producto de estilo de vida impulsado por la comunidad. Pero, ¿qué es lo que realmente hace que un espacio de coliving tenga éxito?
Para entenderlo mejor, analicé los datos de Colivium.co, un sitio web que mapea espacios de coliving comunitario en toda Europa y los califica utilizando las reseñas de Google Maps y su propia fórmula de puntuación transparente.
Descargué los datos, añadí información adicional e intenté identificar patrones entre los espacios de coliving mejor valorados.
Una de las primeras cosas que llamó la atención fue el tamaño de los espacios de coliving exitosos.
Muchos de los espacios de coliving mejor valorados en el conjunto de datos son sorprendentemente pequeños. El número medio de habitaciones era de unas 8. En la hostelería tradicional, ese suele ser un tamaño complicado. Los hoteles con menos de 15 habitaciones a menudo tienen dificultades para ser rentables, a menos que se posicionen como establecimientos de lujo o apliquen tarifas nocturnas muy elevadas.
Los hoteles pequeños siguen teniendo costes fijos: limpieza, registros de entrada, atención al cliente, mantenimiento, marketing, operaciones y tiempo del personal. Con el turismo de corta estancia, esos costes pueden reducir rápidamente los márgenes.
Pero el coliving cambia la economía del negocio.
La mayoría de los espacios de coliving no funcionan como los hoteles convencionales. A menudo se exige a los huéspedes una estancia de un número mínimo de noches (normalmente 14, 21 o 30). Esta es una de las diferencias más importantes entre el coliving y la hostelería tradicional.
Las estancias más largas reducen la intensidad operativa:
En su lugar, un establecimiento pequeño puede funcionar con menos huéspedes, menos rotaciones y una ocupación más estable.
Esto también es importante para el aspecto comunitario del negocio. Si la gente rota cada dos o tres noches, es muy difícil crear una comunidad real. Las estancias más largas dan a los huéspedes tiempo suficiente para conocerse, establecer rutinas, participar en actividades y sentirse parte del lugar.
Por lo tanto, aunque los establecimientos pequeños suelen ser un reto como hoteles, pueden tener sentido como espacios de coliving. Pero solo si el negocio está diseñado en torno a estancias más largas y a la comunidad, no al turismo de corta duración.
Otro patrón sorprendente fue la distancia respecto al aeropuerto.
En el turismo tradicional, estar lejos del aeropuerto suele ser una desventaja. Los turistas suelen buscar comodidad. Si solo se quedan un fin de semana o unas pocas noches, no quieren pasar dos o tres horas desplazándose desde el aeropuerto hasta su alojamiento.
Pero con el coliving, el patrón es diferente.
Algunos de los espacios de coliving más interesantes y populares se encuentran lejos de los aeropuertos principales. En algunos casos, el trayecto puede durar dos o incluso tres horas. En transporte público, el viaje puede ser aún más largo.
Al principio, parece un problema. ¿Quién quiere viajar tan lejos?
Pero la respuesta es: la gente viajará lejos si el destino ofrece algo especial.
Los huéspedes de coliving no siempre buscan el viaje más rápido y sencillo. A menudo buscan un lugar donde puedan vivir, trabajar, conocer gente y experimentar un estilo de vida determinado durante varias semanas o meses. La propiedad no es solo un lugar para dormir. Es parte de la razón por la que van.
Esto crea una oportunidad interesante.
Las propiedades en ubicaciones remotas o menos evidentes suelen ser mucho más baratas que las situadas en los principales centros turísticos. Si puedes comprar un hotel lejos del aeropuerto a bajo precio, crear una marca sólida y atraer huéspedes para estancias más largas, la rentabilidad puede resultar atractiva.
En otras palabras, la distancia al aeropuerto puede ser una debilidad para un hotel tradicional, pero una fortaleza para un negocio de coliving, siempre que el destino, la comunidad y el concepto sean lo suficientemente sólidos.
Esto conduce a una de las conclusiones más importantes del análisis: las mejores oportunidades de coliving pueden no estar en los destinos turísticos obvios.
Si intentas abrir un espacio de coliving en una ciudad costera popular, una gran metrópolis o una zona vacacional conocida, estarás compitiendo con hoteles, operadores de Airbnb, promotores e inversores. Los bienes inmuebles son caros. Las expectativas son más altas. Y si el modelo de coliving no funciona, puede que te resulte difícil recuperar los costes.
Pero en lugares menos turísticos, el precio de compra puede ser mucho menor. Eso te da más margen para experimentar. Puedes crear una marca en torno al destino, la comunidad, el estilo de vida o un nicho específico.
Aquí es donde el coliving puede volverse especialmente interesante.
La fórmula podría ser algo así:
Este modelo no está exento de riesgos. Si compras una propiedad en medio de la nada y el concepto de coliving fracasa, puede resultar difícil venderla o darle otro uso. Pero si funciona, el beneficio puede ser considerable, ya que el coste de adquisición es bajo y tus huéspedes se quedan durante más tiempo.
Del análisis se desprendieron dos estrategias principales.
La primera estrategia es el modelo de propiedad remota de bajo coste.
Esto implica comprar un hotel o pensión económica en una ubicación menos convencional, a menudo lejos del aeropuerto, y construir una marca de coliving que sea un destino en sí mismo. El objetivo es que la propiedad y la experiencia comunitaria sean lo suficientemente potentes como para que la gente esté dispuesta a viajar hasta allí.
Este enfoque puede ofrecer una gran rentabilidad, ya que el coste inmobiliario es bajo y el modelo operativo se basa en estancias más largas. Sin embargo, también es más arriesgado. Si el concepto no funciona, podrías quedarte con una propiedad difícil de revender o de gestionar como un hotel convencional.
La segunda estrategia es el modelo de hospitalidad híbrido.
Este funciona mejor en ubicaciones más turísticas o seguras. En este modelo, la propiedad funciona como un espacio de coliving durante parte del año y cambia a un modelo de hospitalidad más tradicional durante la temporada alta.
Por ejemplo, Sun and Co. en España ha sido mencionado anteriormente como un negocio que operaba como Hostel durante parte del año y como espacio de coliving el resto del año. Este tipo de modelo híbrido puede tener sentido en destinos con una demanda estacional clara.
Durante la temporada baja o media, el coliving puede ayudar a mantener la ocupación con huéspedes de larga estancia. Durante la temporada alta, la propiedad puede cambiar al turismo de corta estancia, Airbnb, alojamiento tipo Hostel o reservas de hotel.
Este modelo puede ser más fácil de financiar porque la propiedad sigue teniendo un valor de hospitalidad convencional. Si el concepto de coliving no funciona, el edificio puede seguir utilizándose o venderse como un activo turístico.
La desventaja es que los bienes inmuebles en estas ubicaciones suelen ser más caros y el negocio puede volverse más complejo de gestionar.
Otro patrón interesante del mapa fue la agrupación.
En varios destinos, los espacios de coliving exitosos se encuentran muy cerca unos de otros. A veces están en la misma ciudad, en el mismo barrio o incluso en la misma calle.
Al principio, esto parece extraño. Uno esperaría que los espacios de coliving se dispersaran para evitar la competencia directa. Pero, en la práctica, la agrupación ocurre por varias razones.
Una posible razón es que los fundadores ven un espacio de coliving exitoso y copian el modelo cerca. Otra es que los antiguos huéspedes disfrutan tanto de la experiencia que deciden abrir su propio espacio en la misma zona. En algunos casos, los operadores pueden separarse, discrepar o crear negocios competidores cerca del original.
Esto supone una advertencia importante para los nuevos operadores.
Puedes pensar que estás creando un océano azul al abrir un espacio de coliving en una ubicación inexplorada. Pero si el modelo funciona, otros pueden copiarte rápidamente. Un destino que empieza con un espacio de coliving pronto puede tener dos, tres o más.
Eso no siempre tiene por qué ser malo. Un clúster puede hacer que un destino sea más atractivo para los trabajadores remotos y los nómadas digitales. Puede crear un ecosistema local. Pero significa que el concepto debe ser defendible.
Un negocio de coliving exitoso no debería depender solo de ser el primero. Necesita una marca sólida, una comunidad fuerte, una buena operativa y una razón clara para que los huéspedes lo elijan frente a las alternativas.
Los datos pueden mostrar patrones sobre el número de habitaciones, la ubicación, la distancia al aeropuerto y las estancias mínimas. Pero el corazón del coliving sigue siendo la comunidad.
Un espacio de coliving no es solo un hotel barato con cocinas compartidas. Los espacios más exitosos crean un entorno donde la gente quiere quedarse más tiempo, conocer a otros y sentirse parte de algo.
Por eso las estancias mínimas son importantes. Por eso las ubicaciones remotas pueden funcionar. Por eso las propiedades pequeñas pueden competir con negocios hoteleros más grandes. El negocio depende de crear una sensación y una experiencia específicas.
Si la comunidad es débil, la propiedad se convierte en una opción de alojamiento más. Y si es solo alojamiento, tiene que competir en precio, ubicación y conveniencia, lo cual es un juego mucho más difícil.
Pero si la comunidad es fuerte, la gente puede aceptar una habitación más pequeña, un viaje más largo o un destino menos obvio porque la experiencia general merece la pena.
Si buscas comprar un hotel o una casa de huéspedes para convertirla en un espacio de coliving, los datos sugieren algunos criterios importantes.
La propiedad no necesita ser grande. De hecho, muchos espacios de coliving exitosos son relativamente pequeños. Pero sí necesita suficientes habitaciones para crear una comunidad y suficiente espacio compartido para que la gente interactúe de forma natural.
La ubicación no tiene por qué ser convencional. En algunos casos, una ubicación menos obvia puede ser mejor porque la propiedad es más barata y la marca puede construirse en torno al descubrimiento, la concentración, la naturaleza, el surf, la montaña o cualquier otro enfoque de estilo de vida.
La propiedad debe permitir estancias más largas. Eso significa buen Wi-Fi, zonas de trabajo cómodas, cocinas o comedores compartidos, lavandería y una distribución que ayude a la gente a vivir allí, no solo a dormir.
También ayuda que el destino tenga una identidad clara. Una propiedad remota no es suficiente por sí sola. Debe haber una razón por la que la gente quiera pasar varias semanas allí.
Por último, el negocio necesita una estrategia de respaldo. Si la ubicación es más turística, la propiedad podría funcionar como hotel, Hostel o alquiler de corta estancia durante la temporada alta. Si la ubicación es muy remota, el concepto de coliving debe ser especialmente sólido, ya que la reventa y la reconversión pueden ser más difíciles.
El coliving puede ser un negocio difícil, pero tiene una lógica distinta a la de la hostelería tradicional.
Las propiedades pequeñas que serían difíciles de gestionar como hoteles pueden funcionar como espacios de coliving porque los huéspedes se quedan más tiempo y las operaciones son menos intensas. Las ubicaciones remotas que serían incómodas para los turistas pueden funcionar porque los huéspedes de coliving buscan una experiencia más profunda. Los hoteles baratos en destinos ignorados pueden ser viables si se reposicionan en torno a la comunidad y el estilo de vida.
La mayor oportunidad parece estar en encontrar propiedades que son demasiado pequeñas, demasiado remotas o demasiado inusuales para la hostelería convencional, pero perfectas para un concepto de coliving bien definido.
No es una fórmula garantizada. El negocio sigue dependiendo de la ejecución, la comunidad, el marketing y la elección de la propiedad adecuada. Pero los datos sugieren que los espacios de coliving exitosos no siempre siguen las reglas tradicionales de la hostelería.
Y eso es precisamente lo que hace que el modelo sea interesante.
Cuéntanos tu estrategia de inversión y te ayudaremos a encontrar las mejores oportunidades.
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