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La France est depuis longtemps l’un des pays les plus visités au monde. De Paris et de la Côte d’Azur aux stations alpines, aux littoraux atlantiques, aux régions viticoles, aux villes historiques et aux paysages ruraux, le pays soutient l’un des marchés hôteliers les plus vastes d’Europe.
Pour les investisseurs hôteliers, la France associe une demande nationale et internationale considérable, de solides infrastructures de transport, une saisonnalité relativement équilibrée et une large offre d’hôtels exploités de manière indépendante. Que vous recherchiez un hôtel boutique urbain, un château, un hôtel en bord de mer, un établissement de montagne ou une auberge rurale, la France offre des opportunités pour une large palette de budgets et de stratégies d’investissement.
En 2024, la France a accueilli environ 102 millions de visiteurs internationaux et généré 77 milliards d’euros de recettes touristiques. Le tourisme a représenté 3,2 % du PIB et employé 2 % de la population active nationale. Le pays comptait environ 5,1 millions de lits répartis dans 29 400 établissements d’hébergement, dont environ 17 600 hôtels et 8 400 petits hôtels de moins de 25 chambres.
Peu de marchés européens offrent une combinaison aussi solide d’envergure, de diversité et de demande tout au long de l’année que la France.
Le pays bénéficie d’une marque touristique reconnue dans le monde entier, bâtie autour de Paris, de la culture, de la gastronomie, du vin, des plages, des montagnes, de la campagne, des événements et des voyages de plein air. La demande s’étend bien au-delà de la capitale, ce qui crée des opportunités aussi bien dans des destinations de renommée internationale que sur de plus petits marchés régionaux.
L’un des principaux atouts pour les investisseurs hôteliers est la diversité des opportunités disponibles. Les acquéreurs peuvent choisir entre hôtels boutique urbains, châteaux, auberges de campagne, domaines viticoles, hôtels en bord de mer, établissements de ski, concepts de spa, maisons d’hôtes et affaires rurales à fort potentiel de valorisation.
La France a également affiché de solides performances hôtelières en 2024. Le prix moyen par nuitée (ADR) a atteint environ 149 €, en hausse de 6 % par rapport à l’année précédente. Le taux d’occupation moyen s’est établi à 49 %, ce qui a donné un RevPAR d’environ 73 €.
Autre caractéristique attrayante du marché français : l’importance de son parc d’hôtels indépendants. Les petits hôtels de moins de 25 chambres représentent environ 48 % du marché, ce qui offre des opportunités aux acquéreurs capables d’améliorer le revenue management, l’image de marque, la distribution ou l’efficacité opérationnelle.
La France n’est pas sans défis. Juillet et août ont représenté 36 % des séjours annuels, et le mois le plus fréquenté a été un peu plus de cinq fois plus fort que le plus faible. Paris a concentré 16,4 % des nuitées nationales, et les exigences en matière d’urbanisme, de conformité ERP, de recrutement, de concurrence et d’entretien peuvent varier considérablement selon les destinations et les types de biens.
Pour les acquéreurs prêts à comprendre ces dynamiques, la France demeure l’un des marchés d’investissement hôtelier les plus vastes et les plus résilients d’Europe.
La France offre des opportunités dans les grandes villes, les marchés littoraux et montagnards de renommée internationale, les régions viticoles, les destinations patrimoniales et les zones rurales. Le bon emplacement dépend de vos objectifs d’investissement, de votre budget et du modèle d’exploitation que vous privilégiez.
| Région | Idéal pour | Types d’hôtels typiques | Atouts | Points d’attention |
|---|---|---|---|---|
| Nouvelle-Aquitaine | Acquéreurs en quête d’art de vivre, de patrimoine et de campagne | Hôtels de campagne, châteaux, maisons d’hôtes | Vin, côte atlantique, patrimoine, vaste demande régionale | Demande dispersée et saisonnalité variable |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | Investisseurs haut de gamme du littoral et de l’art de vivre | Hôtels de la Riviera, hôtels boutique provençaux, resorts | Notoriété mondiale, positionnement premium, excellente accessibilité | Coûts d’acquisition plus élevés et concurrence mature |
| Occitanie | Acquéreurs de projets à valoriser, ruraux et de montagne | Hôtels-châteaux, maisons d’hôtes, lodges | Côte méditerranéenne, vignobles, patrimoine, Pyrénées | Accessibilité et demande inégales sur une vaste région |
| Auvergne-Rhône-Alpes | Exploitants de montagne, de lacs et de bien-être | Hôtels de ski, hôtels spa, établissements de campagne | Demande alpine, grandes villes, lacs, potentiel multisaison | Saisonnalité, recrutement et coûts de rénovation |
| Val de Loire & Bourgogne | Acquéreurs axés sur le patrimoine, le vin et l’événementiel | Châteaux, auberges, hôtels de domaine | Œnotourisme, patrimoine, mariages, forte identité | Coûts d’entretien élevés et demande dispersée |
| Normandie, Bretagne & Est de la France | Acquéreurs axés sur le littoral, le patrimoine et le rapport qualité-prix | Hôtels de manoir, chambres d’hôtes, hôtels de campagne | Demande nationale et marques régionales distinctives | Accessibilité variable et demande internationale moindre |
La Nouvelle-Aquitaine réunit Bordeaux, la Dordogne, Cognac, des destinations atlantiques, des villes thermales et de vastes zones rurales. La région propose un large choix de châteaux, d’hôtels de campagne, de maisons d’hôtes et d’établissements axés sur l’événementiel, adaptés aux concepts liés au vin, au patrimoine, au littoral et à l’art de vivre.
La Provence-Alpes-Côte d’Azur comprend la Côte d’Azur, Cannes, Nice, des villes provençales, la campagne méditerranéenne et des destinations alpines. Sa renommée internationale, sa forte desserte aérienne et son positionnement haut de gamme en font un marché privilégié pour les investisseurs en hôtels boutique, de luxe et de villégiature.
L’Occitanie réunit Toulouse, Carcassonne, des destinations méditerranéennes, des vignobles, des marchés patrimoniaux ruraux et les Pyrénées. Elle séduit les acquéreurs à la recherche d’hôtels-châteaux, de maisons d’hôtes, d’établissements de montagne et d’affaires axées sur l’art de vivre, souvent à des prix d’entrée inférieurs à ceux de la Côte d’Azur.
L’Auvergne-Rhône-Alpes s’étend de Lyon aux Alpes, en passant par des destinations lacustres et thermales, le Beaujolais et l’Auvergne rurale. La région accueille des hôtels de ski, des établissements de bien-être, des hôtels au bord des lacs et des affaires de campagne, avec des opportunités allant des resorts haut de gamme aux actifs ruraux à moindre coût.
Le Val de Loire et la Bourgogne se définissent par leurs routes des vins, leurs châteaux, leurs villes historiques, leurs paysages fluviaux et leur demande événementielle. Ces régions conviennent parfaitement aux hôtels de domaine, aux auberges de campagne, aux lieux de mariage et aux concepts d’hospitalité exploités par leur propriétaire, avec un fort ancrage territorial.
Normandie, Bretagne & Est de la France
La Normandie, la Bretagne et l’Est de la France proposent un tourisme littoral, patrimonial, mémoriel, viticole et de nature. Ces régions peuvent convenir à des hôtels de manoir, des auberges de campagne, des maisons d’hôtes et des biens à valoriser, soutenus par une demande nationale et régionale.
Le coût d’achat d’un petit hôtel en France varie considérablement selon l’emplacement, le nombre de chambres, l’état du bien, la saisonnalité et selon que la transaction porte sur l’immobilier, sur le fonds de commerce, ou sur les deux.
Bien que chaque bien soit différent, les fourchettes suivantes constituent un repère utile pour les acquéreurs qui évaluent des hôtels à vendre en France :
| Fourchette de budget | Opportunités typiques | Exemple d’opportunité |
|---|---|---|
| Moins de 1 M€ | Maisons d’hôtes, hôtels de village, projets ruraux et de rénovation | Refuge à la campagne en Ardèche (630 k€) ou Hôtel côtier près de la Pointe du Raz (920 k€) |
| 1 – 2 M€ | Hôtels de campagne, petits établissements littoraux ou de montagne | Château près de Châtellerault (1,26 M€), Domaine de gîtes près de Perpignan (1,65 M€) ou Château avec parc près de Mâcon (1,5 M€) |
| 2 – 3 M€ | Hôtels boutique établis, châteaux et biens provençaux | Bastide historique près de Cannes (2,25 M€), Domaine avec château près de Cognac (2,18 M€) ou Manoir près de Bordeaux (2,24 M€) |
| 3 M€ et plus | Châteaux d’exception, hôtels de la Riviera, actifs alpins et grands domaines de campagne | Château médiéval à Condat-sur-Vézère (3,18 M€), Château en coliving près de Caen (3,3 M€) ou Château médiéval près de Périgueux (3,65 M€) |
D’après les établissements d’hôtellerie actuellement référencés sur Buy That Hotel en France, l’opportunité type est un hôtel de petite à moyenne taille d’environ 17 chambres.
Les annonces actuelles affichent un prix demandé moyen d’environ 1,74 million d’euros, avec un prix médian d’environ 1,40 million d’euros. De nombreux biens semblent être des hôtels de campagne, des maisons d’hôtes, des châteaux et des établissements boutique exploités de manière indépendante, plutôt que de grands actifs hôteliers de chaînes.
Au-delà des prix demandés affichés, l’annonce moyenne est commercialisée à environ 96 000 € par chambre, avec une médiane d’environ 81 000 € par chambre.
La taille des biens varie considérablement, mais l’annonce moyenne indique une surface d’environ 1 014 m², avec une médiane de 807 m². Sur l’ensemble des annonces actuelles, le prix demandé moyen est d’environ 2 000 € le m², avec une médiane d’environ 1 620 € le m². Les surfaces indiquées peuvent désigner la surface construite ou une mesure plus large du bien et doivent être vérifiées avant toute comparaison.
Comme pour tout investissement hôtelier, l’emplacement, la saison d’exploitation, le statut juridique, l’état du bien et le potentiel de revenus peuvent avoir un impact significatif sur la valeur. Par conséquent, deux hôtels ayant un nombre de chambres similaire peuvent représenter des opportunités d’investissement très différentes.
Acheter un hôtel en France est généralement simple, mais les investisseurs doivent prêter une attention particulière à la conformité du bien, au statut d’exploitation de l’hôtel et aux exigences de sécurité incendie et d’accessibilité des ERP (établissements recevant du public). Dans de nombreux cas, les principaux risques concernent l’urbanisme, l’usage autorisé et l’état des bâtiments anciens ou patrimoniaux.
L’une des premières étapes consiste à confirmer que le bien, son usage autorisé et toutes les constructions existantes sont correctement documentés. Le notaire vérifie la propriété, les charges inscrites, les servitudes et le transfert de propriété, tandis que les conseillers juridiques et techniques doivent examiner les informations cadastrales, les règles d’urbanisme, les diagnostics immobiliers ainsi que d’éventuelles contraintes de préemption ou de protection du patrimoine.
Les acquéreurs doivent vérifier que les chambres, piscines, terrasses, annexes, logements du personnel, restaurants et espaces événementiels ont été dûment autorisés. Les restrictions liées au littoral, à la montagne, aux zones inondables, au patrimoine et aux zones protégées peuvent également affecter les travaux de rénovation ou d’extension.
Les écarts entre le bien autorisé et l’hôtel existant peuvent entraîner des complications lors du financement, de la rénovation, de la revente, du classement ou de l’obtention des licences.
Les hôtels en France doivent disposer du statut d’exploitation légal approprié et de tout classement mis en avant dans leur commercialisation. Atout France administre le cadre national de classement hôtelier, tandis que des exigences locales en matière d’urbanisme, d’activité, de santé et d’exploitation peuvent également s’appliquer.
Une attention particulière doit être portée à la capacité autorisée, aux registres de sécurité incendie et d’accessibilité des ERP, aux piscines, aux activités de restauration et de boissons, aux terrasses, aux autorisations relatives à l’alcool et aux assurances, en particulier lors de l’acquisition de biens anciens.
Les chiffres d’affaires annuels ne disent que rarement toute la vérité en France. La saisonnalité nationale est relativement équilibrée, mais les schémas de demande diffèrent sensiblement entre Paris, la Riviera, les stations atlantiques, les Alpes et les Pyrénées, les régions viticoles et les destinations rurales.
Examinez les données mensuelles d’occupation, d’ADR et de chiffre d’affaires sur au moins les trois dernières années afin de comprendre les périodes de fermeture, la demande en intersaison, la dépendance aux OTA ou aux voyagistes, et la part de la demande d’affaires, de groupes, de mariages ou d’événements.
Le recrutement peut être difficile dans les stations de ski, les stations balnéaires et les destinations rurales isolées. Les acquéreurs doivent bien comprendre les besoins de recrutement, l’hébergement des salariés, la fidélisation et les coûts de personnel saisonnier avant de finaliser une acquisition.
L’accessibilité est tout aussi importante. Les liaisons aériennes, ferroviaires, autoroutières et régionales peuvent toutes influencer les taux d’occupation, la durée de la saison et le potentiel de croissance à long terme. Les établissements anciens, patrimoniaux et de villégiature peuvent également nécessiter d’importants travaux de rénovation ou de mise en conformité.
La plupart des transactions hôtelières en France impliquent un notaire, un avocat, un expert-comptable et des conseillers techniques tels qu’un architecte, un expert en bâtiment ou un spécialiste des diagnostics. Les acquéreurs doivent obtenir des conseils juridiques, techniques et fiscaux auprès de professionnels familiers des actifs hôteliers français, en particulier lors de l’achat d’une société, d’un bien patrimonial, d’un hôtel en bord de mer ou d’un ERP soumis à d’importantes exigences de conformité.
Les étrangers peuvent-ils acheter des hôtels en France ?
Oui. Les investisseurs étrangers et non-résidents peuvent acheter des hôtels et des biens d’hôtellerie en France, sous réserve des procédures juridiques, fiscales, d’enregistrement et d’exploitation habituelles. Un notaire gère le transfert de propriété.
La France est-elle un bon pays pour investir dans l’hôtellerie ?
La France bénéficie d’une demande nationale et internationale considérable, d’une saisonnalité relativement équilibrée, de solides infrastructures de transport et d’une large offre d’hôtels indépendants, ce qui en fait l’un des marchés hôteliers les plus diversifiés d’Europe.
Quel est le meilleur endroit pour acheter un hôtel en France ?
Il n’existe pas de meilleur emplacement unique. La Provence-Alpes-Côte d’Azur offre un positionnement littoral haut de gamme, les Alpes se prêtent aux concepts de montagne et multisaison, tandis que la Nouvelle-Aquitaine, l’Occitanie et les régions rurales peuvent offrir des opportunités plus larges en matière d’art de vivre et de rapport qualité-prix.
Combien d’argent me faut-il pour acheter un hôtel en France ?
On trouve des opportunités à moins d’un million d’euros, même si les prix varient considérablement selon l’emplacement, la taille, l’état, le type de bien et selon que la vente porte sur la pleine propriété, sur le fonds de commerce, ou sur les deux.
L’achat d’un hôtel en France peut-il me donner droit à la résidence ?
Pas automatiquement. L’achat d’un hôtel ou d’un bien immobilier ne confère pas à lui seul de droit de résidence en France. Les acquéreurs non européens qui ont l’intention d’exploiter l’établissement peuvent avoir besoin d’une procédure d’immigration distincte et doivent obtenir un avis juridique à jour.
Puis-je vivre dans l’hôtel que j’achète en France ?
Peut-être. De nombreux petits hôtels, auberges et établissements d’hôtellerie rurale comprennent un logement pour le propriétaire. Les acquéreurs doivent s’assurer que l’usage résidentiel est licite et noter que la propriété d’un bien ne confère pas automatiquement la résidence en France.
La France est-elle un marché hôtelier saisonnier ?
Oui, même si la saisonnalité y est plus équilibrée que sur plusieurs marchés d’Europe du Sud. Les destinations littorales et de ski peuvent être très saisonnières, tandis que Paris, les grandes villes, les villes thermales et certaines régions viticoles bénéficient d’une demande plus diversifiée.
Que dois-je vérifier avant d’acheter un hôtel ?
Portez une attention particulière aux titres de propriété et aux documents d’urbanisme, à l’usage autorisé, aux diagnostics immobiliers, au statut d’exploitation et au classement de l’hôtel, à la conformité ERP en matière de sécurité incendie et d’accessibilité, au chiffre d’affaires historique, au personnel, aux dépenses d’investissement, ainsi qu’aux actifs et contrats précisément inclus.
Combien de temps faut-il pour acheter un hôtel en France ?
La plupart des transactions hôtelières prennent plusieurs mois, selon les exigences de due diligence, le financement, la structure de propriété, les procédures de préemption ou d’autorisation applicables, et selon que la transaction porte sur le bien immobilier, la société d’exploitation, ou les deux.
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