Antes de invertir en un hotel, es fundamental realizar una diligencia debida exhaustiva. Para quienes se inician en la propiedad hotelera, identificar los riesgos y costes ocultos desde el principio, al tiempo que se invierte en un inmueble con un gran potencial de revalorización, es la clave para construir un negocio hotelero de éxito. A continuación, presentamos algunos factores importantes que debes tener en cuenta durante tu proceso de diligencia debida.

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Estado físico 

Lo primero que debes hacer al evaluar una propiedad es comprobar su estado físico. Esto suele darte pistas sobre cuánto trabajo es necesario y si existen señales de alerta que deban preocuparte.

• Problemas de moho: El moho puede ser un indicio de problemas subyacentes en edificios con estructura de madera, pero suele ser menos problemático en estructuras de hormigón, como las que se encuentran habitualmente en Portugal y España. En muchos casos, el moho indica un aislamiento o una ventilación deficientes, lo cual puede solucionarse con relativa facilidad. Sin embargo, la humedad por capilaridad, donde la humedad asciende desde el suelo hacia las paredes, es un problema más grave que puede resultar difícil de reparar de forma permanente.
• Problemas estructurales: Las pequeñas grietas en el yeso son comunes y, por lo general, no deben preocupar. Sin embargo, las grietas más grandes y anchas, especialmente en los cimientos o en los muros de carga, podrían indicar problemas estructurales graves. Presta atención a estas, ya que pueden requerir reparaciones importantes.
• Problemas de aislamiento: Busca signos de daños en el tejado y las ventanas, como deformaciones o filtraciones. Un aislamiento inadecuado puede provocar ineficiencia energética, problemas de humedad y molestias para los huéspedes, especialmente en las plantas superiores. Garantizar una protección térmica adecuada es clave para mantener el confort de los huéspedes y evitar reparaciones costosas.

Siempre es mejor consultar con un profesional para evaluar adecuadamente estos problemas y determinar el mejor enfoque. Los costes de renovación pueden variar significativamente según la ubicación y el alcance de la obra, por lo que es importante tener un presupuesto antes de embarcarse en el proyecto. Por ejemplo, en la zona de Lisboa, una reforma integral suele costar unos 600 euros por metro cuadrado, mientras que las actualizaciones más básicas parten de 400 euros por metro cuadrado.

En Buythathotel.com, utilizamos IA para analizar las opiniones públicas sobre el hotel en plataformas como Booking, Airbnb y Google Maps. Esto te permite identificar las quejas más frecuentes de los huéspedes, desde problemas menores como una mala conexión Wi-Fi (fáciles de solucionar) hasta preocupaciones más serias como cortes de agua frecuentes (que podrían resultar costosos para el nuevo propietario). Estos datos pueden poner de relieve posibles desafíos que abordar durante el proceso de diligencia debida.

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Trámites y documentación

Incluso si una propiedad parece impecable a primera vista, el papeleo puede revelar problemas legales o financieros ocultos que podrían complicar o incluso frustrar tu compra. Es esencial verificar minuciosamente el estado de la propiedad para asegurarse de que no haya sorpresas en el futuro.

• Planos: Asegúrate de que todas las reformas o alteraciones fueron debidamente autorizadas, ya que los cambios sin permiso pueden causar problemas al solicitar licencias de alojamiento o al vender la propiedad. Por ejemplo, si una villa de 8 habitaciones se amplió a un B&B de 12 habitaciones sin los permisos necesarios, podría derivar en problemas legales.
• Propiedad del inmueble: Revisar los documentos de propiedad es esencial, ya que ofrecen información sobre el historial, las deudas y los litigios legales del inmueble. Estos documentos pueden revelar deudas pendientes que podrían impedir una venta o causar problemas futuros. 
• Propiedad de la empresa: Dado que la mayoría de los hoteles son propiedad de entidades empresariales, es posible evaluar la salud financiera de la empresa propietaria. Esto resulta especialmente revelador si la empresa se creó específicamente para adquirir el hotel, ya que aporta claridad sobre el precio de compra, la situación financiera, los pasivos y cualquier desafío legal o financiero en curso del propietario.

En Portugal, por ejemplo, el CRP detalla el historial de propiedad y cualquier deuda vinculada al inmueble, mientras que la CPU, emitida por la autoridad fiscal, proporciona información sobre la situación tributaria de la propiedad. Herramientas como Racius pueden ayudarte a encontrar información detallada sobre empresas portuguesas, incluidos informes financieros que pueden ser de gran ayuda en tu proceso de diligencia debida.

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Entorno de la propiedad

El entorno de la propiedad desempeña un papel fundamental a la hora de determinar si tu inversión tendrá éxito. Comprender los riesgos ambientales y naturales de la zona es esencial, especialmente si planeas mantener la propiedad a largo plazo.

• Riesgos del cambio climático: Considera el impacto a largo plazo del cambio climático en tu propiedad. Las propiedades costeras pueden enfrentarse a riesgos como la erosión, inundaciones o la subida del nivel del mar, mientras que las propiedades de interior podrían ser más vulnerables a fenómenos meteorológicos extremos como olas de calor o incendios forestales. Estos factores pueden dificultar la contratación de seguros para la propiedad y hacerla menos atractiva para los turistas con el paso del tiempo.
• Riesgos de desastres naturales: Evalúa riesgos ambientales específicos como la actividad sísmica y los terremotos. Por ejemplo, las propiedades en el sur de Portugal son más propensas a sufrir terremotos debido a la proximidad de la región a fallas sísmicas.‍
• Desarrollo local: Investiga la normativa urbanística y los próximos proyectos de desarrollo de la zona. Los cambios en la infraestructura local, como nuevos proyectos hoteleros, obras públicas y desarrollos urbanísticos, pueden afectar al valor y la competitividad de la propiedad. Ten en cuenta los proyectos futuros que puedan influir en el atractivo de la zona para los turistas o introducir nueva competencia, lo que podría afectar al atractivo de la propiedad a largo plazo.

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Con el mapa interactivo de Buythathotel.com, puedes comparar propiedades fácilmente y realizar una diligencia debida inicial basada en factores ambientales. El mapa incluye capas de datos como el riesgo de incendios forestales, la precipitación media, el índice de sequía y el riesgo de terremotos. Estos datos te ayudan a evaluar los riesgos ambientales y la sostenibilidad a largo plazo de posibles propiedades antes de realizar una inversión. 

Además, Buythathotel.com ofrece un análisis competitivo de la zona que te interesa, proporcionándote información valiosa sobre el mercado local y ayudándote a tomar decisiones de inversión más fundamentadas.

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Hemos grabado un episodio de podcast sobre la diligencia debida y las oportunidades fuera del mercado en Portugal con João Grilo, de Five Ducks.

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Conclusión

La diligencia debida es un proceso integral que va más allá de una simple inspección presencial de la propiedad. Al evaluar minuciosamente el estado físico del inmueble, revisar la documentación legal y financiera y valorar los riesgos ambientales, puedes minimizar posibles problemas al comprar tu primer hotel. Se recomienda encarecidamente consultar con expertos, como contratistas o asesores legales, para que te guíen durante el proceso y te proporcionen un análisis más detallado cuando sea necesario, asegurándote de estar plenamente informado antes de adquirir cualquier compromiso.

Con Buythathotel.com, puedes comparar fácilmente propiedades de una selección curada de anuncios de pequeños hoteles en múltiples plataformas inmobiliarias. Nuestro mapa interactivo (actualmente disponible en Portugal) te permite realizar una diligencia debida inicial evaluando más de 20 capas de datos, incluidos riesgos medioambientales, puntos de interés, panorama competitivo y más, todo en cuestión de minutos.