Empecé buythathotel.com sin tener ninguna experiencia en la compra de hoteles.

Es una locura, lo sé. Pero fue un truco excelente para aprender muy rápido cómo funciona el mercado en Portugal.

En el mundo tradicional, hacían falta muchos años para entender un mercado local. Pero hoy en día, las herramientas de análisis de mapas y la IA son un código de trucos para los compradores.

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Aquí hay algunas cosas sorprendentes que he aprendido en los últimos meses sobre el mercado portugués:

• 💸 Anuncios con precios inflados: Muchos hoteles en venta en Portugal tienen precios poco realistas, a menudo puestos por vendedores que no tienen intención real de vender y solo quieren tantear el interés (al fin y al cabo, solo hace falta un comprador, ¿verdad?).
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• 🧐 Problemas ocultos: Las propiedades en portales inmobiliarios populares como Idealista o Sapo suelen tener problemas ocultos, como licencias inexistentes o fallos técnicos costosos que no se revelan de entrada. 🎓 Agentes sin experiencia: La mayoría de los vendedores recurren a agentes que no saben cómo vender hoteles. Estos agentes se centran solo en métricas inmobiliarias básicas y pasan por alto el aspecto empresarial de la valoración hotelera.
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• 🤑 Todo está en venta: Cualquier hotel que aparezca en Booking.com o Airbnb podría estar en venta, especialmente si el negocio no está funcionando bien. Las propiedades con éxito también pueden estar listadas porque los propietarios quieren sacar provecho de un buen rendimiento que podría ser temporal.
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• 🤫 Ego y secretismo: Muchos propietarios de hoteles evitan poner sus establecimientos a la venta por miedo a parecer que están fracasando. También les preocupa el impacto que esto pueda tener en su reputación ante los clientes, la competencia y los empleados.
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• 📝 Problemas de licencias: Las licencias son un obstáculo importante, especialmente para los pequeños hoteles de propiedad privada. Las licencias de las propiedades privadas no se transfieren a los nuevos propietarios, y obtener otras nuevas puede llevar mucho tiempo o incluso ser imposible.
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• ⌛ Largos periodos en el mercado: Los hoteles suelen permanecer en el mercado durante años y, a menudo, se vuelven a publicar con diferentes agentes. Por lo general, tienen un precio excesivo y no son buenas oportunidades de inversión.
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• 🏨 Hoteles de tamaño mediano: Los hoteles de entre 25 y 50 habitaciones son difíciles de vender: son demasiado caros para particulares y no resultan interesantes para compradores institucionales (capital riesgo, cadenas hoteleras, fondos de inversión).
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• 🏗️ Calidad de la construcción: La calidad de la construcción hotelera en Portugal suele ser inferior, especialmente en los hoteles más antiguos construidos en los años 70 y 80 por constructores no profesionales.
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• 🔎 Due diligence: Los compradores deben contratar a expertos para evaluar la construcción y los aspectos legales de la propiedad y asegurarse de que no existan pasivos ocultos.
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La mayoría de estas observaciones probablemente se apliquen a cualquier mercado, no solo al de Portugal. Pero es solo una suposición, la verdad es que no lo sé...