Avant d'investir dans un hôtel, il est essentiel de procéder à un audit préalable approfondi. Pour les nouveaux propriétaires, identifier les risques et les coûts cachés dès le départ, tout en investissant dans un bien immobilier à fort potentiel de valorisation, est la clé pour bâtir une entreprise hôtelière prospère. Voici quelques facteurs importants à garder à l'esprit lors de votre processus d'audit.

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État physique 

La première chose à faire lors de l'évaluation d'une propriété est de vérifier son état physique. Cela peut souvent vous donner des indices sur l'ampleur des travaux nécessaires et sur l'existence éventuelle de signaux d'alerte préoccupants.

• Problèmes de moisissures : Les moisissures peuvent être le signe de problèmes sous-jacents dans les bâtiments à ossature bois, mais elles sont généralement moins problématiques dans les structures en béton, couramment rencontrées au Portugal et en Espagne. Dans de nombreux cas, les moisissures indiquent une mauvaise isolation ou une ventilation insuffisante, ce qui peut être corrigé assez facilement. Cependant, les remontées capillaires, où l'humidité monte du sol dans les murs, constituent un problème plus sérieux qui peut être difficile à résoudre de manière permanente.
• Problèmes structurels : Les petites fissures dans le plâtre sont courantes et ne sont généralement pas préoccupantes. Cependant, des fissures plus larges et plus profondes, en particulier dans les fondations ou les murs porteurs, pourraient indiquer des problèmes structurels graves. Soyez vigilant, car elles pourraient nécessiter des réparations importantes.
• Problèmes d'isolation : Recherchez les signes de dommages sur le toit et les fenêtres, tels que des déformations ou des fuites. Une isolation inadéquate peut entraîner une inefficacité énergétique, des problèmes d'humidité et un inconfort pour les clients, en particulier aux étages supérieurs. Garantir une protection thermique adéquate est essentiel pour maintenir le confort des clients et éviter des réparations coûteuses.

Il est toujours préférable de consulter un professionnel pour évaluer correctement ces problèmes et déterminer la meilleure approche. Les coûts de rénovation peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement et de l'ampleur des travaux ; il est donc important d'obtenir un devis avant de se lancer dans le projet. Par exemple, dans la région de Lisbonne, une rénovation complète coûte généralement environ 600 € par mètre carré, tandis que des mises à jour plus basiques varient autour de 400 € par mètre carré.

Sur Buythathotel.com, nous utilisons l'IA pour analyser les avis publics sur les hôtels via des plateformes comme Booking, Airbnb et Google Maps. Cela vous permet d'identifier les plaintes récurrentes des clients, allant de problèmes mineurs comme un Wi-Fi médiocre (facile à corriger) à des préoccupations plus sérieuses comme des coupures d'eau fréquentes (ce qui pourrait être coûteux pour le nouveau propriétaire). Ces informations peuvent mettre en évidence des défis potentiels à aborder lors du processus d'audit.

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Papiers et documentation

Même si une propriété semble impeccable au premier abord, les documents peuvent révéler des problèmes juridiques ou financiers cachés susceptibles de compliquer, voire de faire échouer votre achat. Il est essentiel de vérifier minutieusement le statut de la propriété pour s'assurer qu'il n'y aura pas de mauvaises surprises par la suite.

• Plans d'étage : Assurez-vous que toutes les rénovations ou modifications ont été dûment autorisées, car des changements non déclarés peuvent poser problème lors de la demande de licences d'hébergement ou de la vente de la propriété. Par exemple, si une villa de 8 chambres a été agrandie en un B&B de 12 chambres sans les permis requis, cela pourrait entraîner des problèmes juridiques.
• Propriété du bien : L'examen des documents de propriété est essentiel, car ils donnent un aperçu de l'historique du bien, des dettes et des litiges juridiques. Ces documents peuvent révéler des dettes non réglées qui pourraient empêcher une vente ou causer des problèmes futurs. 
• Propriété de l'entreprise : Comme la plupart des hôtels appartiennent à des entités commerciales, il est possible d'évaluer la santé financière de la société propriétaire. Cela est particulièrement instructif si l'entreprise a été créée spécifiquement pour acquérir l'hôtel, car cela apporte de la clarté sur le prix d'achat, la situation financière, les passifs et tout défi juridique ou financier en cours du propriétaire.

Au Portugal, par exemple, le CRP détaille l'historique de propriété et les éventuelles dettes liées au bien, tandis que le CPU, délivré par l'administration fiscale, fournit des informations sur la situation fiscale de la propriété. Des outils comme Racius peuvent vous aider à trouver des informations détaillées sur les entreprises portugaises, y compris des rapports financiers qui peuvent grandement faciliter votre processus de diligence raisonnable.

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Environnement immédiat

L'environnement immédiat d'une propriété joue un rôle déterminant dans la réussite de votre investissement. Il est essentiel de comprendre les risques environnementaux et naturels de la zone, surtout si vous prévoyez de conserver le bien sur le long terme.

• Risques liés au changement climatique : Prenez en compte l'impact à long terme du changement climatique sur votre propriété. Les biens situés sur le littoral peuvent être exposés à l'érosion, aux inondations ou à la montée du niveau de la mer, tandis que les propriétés dans les terres pourraient être plus vulnérables aux phénomènes météorologiques extrêmes tels que les vagues de chaleur ou les incendies de forêt. Ces facteurs peuvent rendre l'assurance du bien plus complexe et diminuer son attrait touristique au fil du temps.
• Risques de catastrophes naturelles : Évaluez les risques environnementaux spécifiques tels que l'activité sismique et les tremblements de terre. Par exemple, les propriétés situées dans le sud du Portugal sont plus exposées aux séismes en raison de la proximité de la région avec des failles sismiques.‍
• Développement local : Étudiez les règles d'urbanisme et les projets de développement à venir dans la zone. Les changements dans les infrastructures locales, tels que de nouveaux projets hôteliers, des travaux d'aménagement ou le développement urbain, peuvent influencer la valeur et la compétitivité du bien. Soyez attentif aux projets futurs susceptibles d'affecter l'attractivité touristique de la zone ou d'introduire une nouvelle concurrence, ce qui pourrait impacter l'attrait du bien sur le long terme.

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Grâce à l'outil de carte interactivede Buythathotel.com, vous pouvez facilement comparer les propriétés et effectuer une première diligence raisonnable basée sur des facteurs environnementaux. La carte inclut des couches de données telles que le risque d'incendie de forêt, les précipitations moyennes, l'indice de sécheresse et le risque sismique. Ces informations vous aident à évaluer les risques environnementaux et la viabilité à long terme des propriétés potentielles avant de réaliser un investissement. 

De plus, Buythathotel.com propose une analyse concurrentielle de la zone qui vous intéresse, vous offrant des perspectives précieuses sur le marché local et vous aidant à prendre des décisions d'investissement plus éclairées.

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Nous avons enregistré unépisode de podcastsur la due diligence et les opportunités hors marché au Portugal avec João Grilo de Five Ducks.

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Conclusion

La diligence raisonnable est un processus complet qui va bien au-delà d'une simple visite physique de la propriété. En évaluant minutieusement l'état du bien, en examinant les documents juridiques et financiers, et en analysant les risques environnementaux, vous pouvez limiter les pièges potentiels lors de l'achat de votre premier hôtel. Il est vivement recommandé de consulter des experts, tels que des entrepreneurs ou des conseillers juridiques, pour vous guider dans ce processus et vous fournir une analyse plus détaillée si nécessaire, afin de vous assurer d'être parfaitement informé avant tout engagement.

Avec Buythathotel.com, vous pouvez facilement comparer des établissements issus d'une sélection rigoureuse de petits hôtels provenant de multiples plateformes immobilières. Notrecarte interactive(actuellement disponible au Portugal) vous permet d'effectuer une diligence raisonnable initiale en évaluant plus de 20 couches de données, notamment les risques environnementaux, les points d'intérêt, le paysage concurrentiel, et bien plus encore, le tout en quelques minutes.