Avant d'acheter un hôtel, il est judicieux de mener sa petite enquête.

La plupart des annonces immobilières vous donnent les bases : nombre de chambres, emplacement, prix demandé. Mais les informations vraiment précieuses, comme l'identité du propriétaire, le mode de gestion et le montant des investissements réalisés au fil du temps, ne sont généralement pas mentionnées.

Heureusement, dans de nombreux pays, ces informations sont accessibles à tous. Il suffit de savoir où chercher. Dans cet article, nous vous montrerons comment passer d'une simple annonce hôtelière à des données de propriété et financières grâce à des outils publics et quelques astuces bien senties.

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Ce que vous pouvez découvrir (gratuitement ou à moindre coût)

En utilisant des bases de données publiques et des registres du commerce, vous pouvez souvent découvrir :

• Qui est le propriétaire de l'hôtel
• S'il fait partie d'un groupe hôtelier plus large ou d'un portefeuille immobilier
• Si l'hôtel est exploité par son propriétaire ou géré par un tiers
• Les prix de vente historiques ou les données de garantie, notamment pour les achats via des SPV (sociétés ad hoc)
• Les données CAPEX : le montant investi dans les rénovations au fil des années
• Les signaux d'alerte, comme les difficultés financières ou un endettement important

C'est ce type d'informations qui vous donne un avantage lors des négociations ou qui vous aide à renoncer à une mauvaise affaire.

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Commencez par le site web de l'hôtel

De nombreuses annonces hôtelières, surtout celles publiées par des agents, ne renvoient pas vers le site officiel de l'hôtel. Mais sur Buythathotel.com, nous faisons l'inverse : nous vous aidons à identifier l'hôtel même s'il n'est pas mentionné dans l'annonce.

Pourquoi est-ce utile ?

Parce que dans de nombreux pays, les hôtels ont l'obligation d'indiquer leur numéro de TVA dans le pied de page de leur site web ou dans leurs mentions légales. Une fois que vous avez ce numéro de TVA, vous avez tout ce qu'il vous faut.

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Du numéro de TVA aux données d'entreprise

Voici comment passer d'une annonce immobilière à une analyse complète de l'entreprise :

1. Trouvez le site web de l'hôtel
2. Consultez le pied de page ou la page des mentions légales pour trouver le nom de l'entreprise et son numéro de TVA
3. Copiez ce numéro de TVA dans Google ou dans un outil spécifique au pays (voir la liste ci-dessous)
4. Accédez aux données financières de l'entreprise, gratuitement ou via un service payant

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Points de vigilance

• Cette approche est particulièrement efficace pour les hôtels indépendants, où la propriété et l'exploitation sont regroupées sous une même entité.
• De nombreux hôtels sont détenus via des SPV (sociétés de projet), ce qui signifie que les investisseurs regroupent leurs fonds dans une société dédiée à un seul actif. Ces structures sont souvent faciles à retracer et fournissent des données détaillées.
• Si l'hôtel fait partie d'un groupe de gestion, le pied de page peut révéler la société mère, qui gère potentiellement plusieurs autres établissements.
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Outils par pays

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Évaluer l'opportunité

Maintenant que vous avez les chiffres, il est temps de faire quelques calculs. Est-ce une bonne affaire ? Le prix demandé reflète-t-il fidèlement le chiffre d'affaires de l'hôtel ? Et si vous augmentiez les réservations directes de 10 % : quelle valeur supplémentaire cela pourrait-il générer ?

Avec toutes ces données en main, de nombreuses questions importantes méritent d'être explorées avant de prendre votre décision.

Pour vous aider à analyser ces chiffres, nous avons conçu un outil simple mais puissant permettant d'estimer la valeur d'un hôtel selon plusieurs méthodes : le multiplicateur de tarif par chambre, le multiplicateur « soda bouteille/canette » et la comparaison du prix de vente par chambre (PPR).

Découvrez-le ici.