J'ai lancé buythathotel.com sans aucune expérience dans l'achat d'hôtels.

C'est idiot, je sais. Mais c'était une excellente astuce pour apprendre très rapidement comment fonctionne le marché au Portugal.

Dans le monde traditionnel, il fallait de nombreuses années pour comprendre un marché local. Mais aujourd'hui, les outils d'analyse cartographique et l'IA sont un véritable code de triche pour les acheteurs.

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Voici quelques éléments surprenants que j'ai appris ces derniers mois sur le marché portugais :

• 💸 Annonces surévaluées: De nombreux hôtels à vendre au Portugal sont affichés à des prix irréalistes, souvent par des vendeurs qui ne sont pas réellement décidés à vendre et veulent simplement tester l'intérêt (il suffit d'un seul acheteur, n'est-ce pas ?)
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• 🧐 Problèmes cachés: Les propriétés sur les sites immobiliers populaires comme Idealista ou Sapo présentent souvent des problèmes cachés, tels que des licences manquantes ou des soucis techniques coûteux qui ne sont pas divulgués d'emblée. 🎓 Agents inexpérimentés : La plupart des vendeurs font appel à des agents qui manquent d'expertise dans la vente d'hôtels. Ces agents se concentrent uniquement sur les indicateurs immobiliers de base et passent à côté de l'aspect commercial de l'évaluation hôtelière.
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• 🤑 Tout est à vendre: N'importe quel hôtel listé sur Booking.com ou Airbnb pourrait être à vendre, surtout si l'activité est peu performante. Les établissements qui réussissent peuvent également être mis en vente parce que les propriétaires souhaitent capitaliser sur une bonne performance qui pourrait n'être que temporaire.
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• 🤫 Ego et confidentialité: De nombreux propriétaires d'hôtels évitent de mettre leurs établissements en vente par peur de donner l'impression qu'ils sont en difficulté. Ils s'inquiètent également de l'impact sur leur réputation auprès des clients, des concurrents et des employés.
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• 📝 Problèmes de licence: L'obtention des licences constitue un obstacle majeur, en particulier pour les petits hôtels privés. Les licences des établissements privés ne sont pas transférables aux nouveaux propriétaires, et en obtenir de nouvelles peut s'avérer long, voire impossible.
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• ⌛ Délais de vente prolongés: Les hôtels restent souvent sur le marché pendant des années, étant fréquemment remis en vente par différents agents. Ces biens ont tendance à être surévalués et ne constituent pas de bonnes affaires.
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• 🏨 Hôtels de taille moyenne: Les hôtels de 25 à 50 chambres sont difficiles à vendre : trop coûteux pour des particuliers et sans intérêt pour les acheteurs institutionnels (fonds de capital-investissement, chaînes hôtelières, fonds d'investissement).
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• 🏗️ Qualité de la construction: La qualité de construction des hôtels au Portugal est souvent médiocre, en particulier pour les établissements plus anciens construits dans les années 70 et 80 par des constructeurs non professionnels.
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• 🔎 Audit préalable (Due Diligence): Les acheteurs devraient faire appel à des experts pour évaluer la construction et les aspects juridiques de la propriété afin de s'assurer qu'il n'existe aucun passif caché.
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La plupart de ces observations s'appliquent probablement à n'importe quel marché, et pas seulement au Portugal. Mais ce n'est qu'une supposition, je ne sais pas vraiment...