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El mercado hotelero croata se ha convertido en uno de los más dinámicos e intensivos en turismo de Europa. En 2024, Croacia registró aproximadamente 21 millones de llegadas internacionales y más de 93 millones de pernoctaciones, lo que representa un crecimiento interanual de alrededor del 1,4%. El turismo sigue siendo una piedra angular de la economía nacional, ya que aporta cerca del 20% del PIB, uno de los ratios más altos de la UE. Estas cifras destacan la sólida visibilidad mundial de Croacia y su atractivo cada vez más diversificado, más allá de los viajes de placer tradicionales de verano, que se extiende a los segmentos del turismo cultural, de bienestar y rural.
Tendencias y ubicaciones del mercado
Los mercados hoteleros e inmobiliarios de Croacia se caracterizan por un creciente énfasis en la calidad y un cambio gradual del alojamiento privado hacia hoteles de categoría superior. Los principales destinos del país (Dubrovnik, Split, Zadar, la península de Istria y la región de Kvarner) siguen apuntalando la demanda. En 2024, solo Istria acogió casi 28 millones de pernoctaciones, seguida de Split-Dalmacia, con unos 18 millones, lo que confirma su condición de motor turístico de la costa adriática. Al mismo tiempo, los destinos más pequeños del interior y las islas están atrayendo el interés de los inversores por desarrollos boutique y de bienestar que ayuden a diversificar la demanda estacional.
Ocupación y oferta hotelera
Los hoteles y alojamientos similares en Croacia alcanzaron una tasa media de ocupación de habitaciones del 59% en 2024, según la Oficina de Estadísticas de Croacia. El sector hotelero formal sigue infrarrepresentado en la estructura hotelera nacional, ya que comprende aproximadamente 172 000 plazas, o alrededor del 15% de la capacidad total. Por el contrario, los apartamentos privados, las villas y los alquileres a corto plazo dominan el mercado. De hecho, Croacia registra el porcentaje más bajo de pernoctaciones en hoteles de la UE (27%), en comparación con la media europea del 63%, lo que refleja la prevalencia de opciones de alojamiento alternativas. Este desequilibrio presenta un claro potencial para la expansión y modernización de los hoteles pequeños y medianos, en particular los que pueden funcionar durante todo el año.
Transacciones e inversiones
Si bien los datos públicos detallados sobre las transacciones de hoteles pequeños siguen siendo limitados, el valor total del sector hotelero se estimó en 5.730 millones de dólares en 2025, y se prevé que alcance casi los 7.900 millones de dólares en 2030 (tasa compuesta anual del 6,6%). La adopción del euro por parte de Croacia y su entrada en el espacio Schengen en 2023 han fortalecido los flujos de inversión transfronterizos al eliminar las fricciones cambiarias y fronterizas. Los inversores institucionales y privados se centran cada vez más en los segmentos de lujo y de lujo, centrándose en los proyectos de reurbanización costera y reutilización adaptativa. Las autoridades locales también han hecho hincapié en la necesidad de reequilibrar la combinación de alojamientos incentivando las inversiones en hoteles de categoría superior para mejorar el rendimiento por visitante.
Estadísticas de turismo y visitantes
Croacia registra ahora la mayor intensidad turística de la Unión Europea, con alrededor de 24 pernoctaciones per cápita, una medida de cuán importante es el turismo para la economía nacional. Los viajes internacionales están dominados por los visitantes europeos, en particular de Alemania, Eslovenia, Austria e Italia, que representan más de la mitad de las llegadas. A pesar de su pequeña población de unos 4 millones de habitantes, Croacia se sitúa constantemente entre los principales destinos del Mediterráneo en cuanto a viajes entrantes, ya que combina un atractivo natural con una accesibilidad cada vez mayor.
En resumen
Croacia se destaca como un destino atractivo para los inversores en pequeños hoteles. El país combina un crecimiento sostenido de visitantes, una alta intensidad turística y una oferta estructural insuficiente de camas de hotel en relación con la demanda. Los inversores se benefician de la estabilidad de la zona del euro y de un régimen inmobiliario transparente, aunque la estacionalidad y la complejidad regulatoria requieren una planificación cuidadosa y experiencia local. Para los operadores y compradores que se centran en propiedades boutique, de estilo de vida o de bienestar, la combinación de una demanda comprobada, un parque hotelero subdesarrollado y el enfoque gubernamental en las mejoras de calidad convierte a Croacia en un entorno atractivo para realizar adquisiciones específicas y oportunidades de reposicionamiento.
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