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L’Espagne est depuis longtemps l’une des premières destinations touristiques au monde. De Barcelone et Madrid aux côtes méditerranéennes et atlantiques, en passant par les stations insulaires, les villes historiques, les zones de montagne et les paysages ruraux, le pays abrite l’un des marchés de l’hôtellerie les plus vastes et les plus diversifiés d’Europe.
Pour les investisseurs hôteliers, l’Espagne associe une demande nationale et internationale considérable à de solides infrastructures, à une excellente connectivité aérienne et à une large offre d’établissements hôteliers exploités de manière indépendante. Que vous recherchiez un hôtel de charme en ville, un hôtel en bord de mer, un apparthôtel sur une île ou une retraite à la campagne, l’Espagne offre des opportunités pour des budgets et des stratégies d’investissement très variés.
En 2024, l’Espagne a accueilli environ 93,8 millions de visiteurs internationaux et généré 106,5 milliards d’euros de recettes touristiques. Le tourisme a représenté 5,4 % du PIB et employé 2,8 % de la population active dans les principaux secteurs touristiques. En 2023, l’Espagne comptait environ 3,8 millions de lits répartis dans 57 500 établissements d’hébergement, dont environ 19 800 hôtels et 12 100 petits hôtels.
Rares sont les marchés européens qui réunissent l’envergure, la diversité des destinations, la connectivité et les infrastructures de loisirs établies de l’Espagne.
Le pays bénéficie d’une marque touristique reconnue dans le monde entier, fondée sur les villes, les plages, les îles, la culture, la gastronomie et le vin, les événements, le golf et les voyages de plein air. La demande est répartie entre plusieurs grandes destinations et marchés régionaux, plutôt que de dépendre d’un seul pôle touristique.
L’un des principaux atouts pour les investisseurs hôteliers est la diversité des opportunités disponibles. Les acquéreurs peuvent choisir entre des hôtels de charme urbains, des maisons d’hôtes, des apparthôtels, des établissements en bord de mer, des hôtels ruraux, des domaines patrimoniaux, des retraites bien-être et des établissements hôteliers insulaires.
L’Espagne a également affiché de solides performances hôtelières en 2024. Le tarif journalier moyen (ADR) a atteint environ 138 €, en hausse de 9 % par rapport à l’année précédente. Le taux d’occupation moyen s’est établi à 61 %, soit un RevPAR d’environ 84 €.
Une autre caractéristique attrayante du marché espagnol est la vaste offre de petits établissements hôteliers. Les petits hôtels représentent environ 61 % du marché, ce qui crée des opportunités pour les acquéreurs capables d’améliorer le positionnement de marque, la gestion des revenus, la distribution et l’efficacité opérationnelle.
L’Espagne n’est pas sans défis. Juillet et août ont concentré 28 % des nuitées annuelles, et la demande mensuelle de pointe était 6,4 fois supérieure à celle du creux. La réglementation du tourisme varie selon la communauté autonome et la municipalité, tandis que le personnel, la concurrence et les dépenses d’investissement peuvent être importants dans les marchés balnéaires et insulaires matures.
Pour les acquéreurs prêts à comprendre ces dynamiques, l’Espagne demeure l’un des marchés d’investissement hôtelier les plus solides et les plus variés d’Europe.
L’Espagne offre des opportunités dans les grandes villes, les marchés côtiers établis, les destinations insulaires, les zones de montagne et les régions rurales. Le bon emplacement dépend de vos objectifs d’investissement, de votre budget et du modèle d’exploitation que vous privilégiez.
| Région | Idéal pour | Types d’hôtels typiques | Atouts | Points d’attention |
|---|---|---|---|---|
| Andalousie | Acquéreurs axés sur le style de vie, les stations balnéaires et la création de valeur | Hôtels en bord de mer, hôtels ruraux, maisons d’hôtes | Littoral, patrimoine, excellente desserte aérienne, concepts variés | Saisonnalité et concurrence côtière mature |
| Catalogne | Acquéreurs ciblant la ville, la côte et la montagne | Hôtels de charme, maisons de campagne, hôtels de ski | Porte d’entrée de Barcelone, Costa Brava, Gérone, Pyrénées | Coûts plus élevés et réglementation variable selon les sous-marchés |
| Communauté valencienne & Murcie | Acquéreurs ciblant le littoral et le bon rapport qualité-prix | Hôtels en bord de mer, chambres d’hôtes, hôtels ruraux | Demande méditerranéenne établie et points d’entrée accessibles | Concurrence mature et différences locales en matière de licences |
| Îles Baléares | Investisseurs insulaires haut de gamme | Hôtels de charme, apparthôtels, hôtels lifestyle | Notoriété mondiale, tarifs premium, forte desserte aérienne | Prix d’entrée plus élevés, saisonnalité et recrutement du personnel |
| Îles Canaries | Exploitants visant l’activité à l’année et la nature | Hôtels de charme, hôtels ruraux, établissements bien-être | Climat doux, demande internationale, offre nature distinctive | Logistique insulaire et conformité locale |
| Nord & intérieur de l’Espagne | Acquéreurs ciblant le patrimoine, le rural et la création de valeur | Hôtels de campagne, auberges, retraites | Prix d’entrée plus bas, vin, pèlerinage, nature | Moindre visibilité internationale et demande dispersée |
L’Andalousie est l’un des marchés hôteliers les plus diversifiés d’Espagne : elle réunit des côtes méditerranéennes et atlantiques, des villes historiques, des villages blancs, des montagnes et des domaines ruraux. Les acquéreurs y trouvent des hôtels en bord de mer, des établissements de charme, des maisons d’hôtes, des concepts bien-être et des projets à valoriser dans un large éventail de destinations.
La Catalogne réunit Barcelone, la Costa Brava, Gérone, des marchés patrimoniaux de l’intérieur et les Pyrénées. La région accueille des hôtels urbains, des établissements de charme côtiers, des propriétés de campagne et des activités de ski, avec une demande allant du tourisme urbain à l’année aux marchés de loisirs saisonniers.
Communauté valencienne & Murcie
La Communauté valencienne et la Murcie offrent des destinations balnéaires méditerranéennes établies, des aéroports accessibles, des villes côtières et de plus petits marchés dans l’arrière-pays. Elles séduisent les acquéreurs en quête d’hôtels en bord de mer, de maisons d’hôtes, de propriétés rurales et d’établissements lifestyle, à des niveaux d’entrée variés.
Majorque, Ibiza, Minorque et Formentera sont des marchés de loisirs de renommée internationale, au positionnement premium et lifestyle affirmé. Les îles Baléares sont souvent privilégiées par les acquéreurs qui visent des hôtels de charme, des apparthôtels, des établissements en bord de mer et des concepts d’hôtellerie haut de gamme.
Les îles Canaries offrent l’un des marchés de loisirs les moins saisonniers d’Espagne, porté par un temps doux, une desserte aérienne internationale, des plages, des paysages volcaniques, la randonnée, le bien-être et la nature. Les acquéreurs peuvent envisager des hôtels de charme, des propriétés rurales, des maisons d’hôtes et des concepts de retraite sur plusieurs îles.
Le nord et l’intérieur de l’Espagne réunissent des villes historiques, des chemins de pèlerinage, des régions viticoles, des destinations de montagne, des paysages atlantiques et des marchés ruraux. Ces zones peuvent convenir à des hôtels de campagne, des auberges, des retraites et des établissements hôteliers à valoriser, avec des prix d’entrée inférieurs à ceux de nombreuses destinations côtières et insulaires.
Le coût d’achat d’un petit hôtel en Espagne varie considérablement selon l’emplacement, le nombre de chambres, l’état du bien, les licences, la saisonnalité, et selon que la transaction porte sur l’immobilier, sur l’activité d’exploitation ou sur les deux.
Si chaque bien est unique, les fourchettes suivantes constituent un repère utile pour les acquéreurs qui étudient des hôtels à vendre en Espagne :
| Fourchette de budget | Opportunités typiques | Exemple d’opportunité |
|---|---|---|
| Moins de 1 M€ | Maisons d’hôtes, hôtels ruraux, projets de village et de rénovation | Hôtel traditionnel à Vélez Blanco (495 k€) ou Finca andalouse près de Málaga (760 k€) |
| 1 – 2 M€ | Maisons d’hôtes de charme, hôtels ruraux, petites propriétés côtières ou de montagne | Hôtel dans un ancien moulin à huile à Ronda (1,15 M€) ou Maison de campagne andalouse près de Grenade (1,75 M€) |
| 2 – 5 M€ | Hôtels de charme établis, domaines patrimoniaux, propriétés insulaires et côtières | Complexe d’agritourisme près de San Vicente de la Barquera (3 M€) ou Charmant hôtel de village à Alaró (2,5 M€) |
| 5 M€ et plus | Actifs hôteliers premium insulaires, avec vue sur l’océan et de luxe lifestyle | Lieu de réception de luxe à Estepona (5,25 M€) |
En Espagne, l’emplacement, les licences et la durée de la saison sont généralement les principaux facteurs de valeur. Les hôtels des Baléares, de Barcelone, de Madrid, de la Costa del Sol et d’autres destinations côtières haut de gamme atteignent les prix les plus élevés, tandis que le nord, l’intérieur et les marchés côtiers secondaires peuvent offrir des points d’entrée plus bas. Les acquéreurs doivent également porter une attention particulière à l’enregistrement touristique, aux extensions non autorisées, aux logements du personnel et aux règles d’exploitation propres à chaque municipalité.
D’après les établissements hôteliers actuellement référencés sur Buy That Hotel en Espagne, l’opportunité type est un hôtel de petite à moyenne taille d’environ 12 chambres.
Les annonces actuelles affichent un prix demandé moyen d’environ 1,83 million d’euros, avec un prix demandé médian de 1,45 million d’euros. Beaucoup de ces biens semblent être des hôtels de charme, des maisons d’hôtes, des hôtels ruraux et des établissements lifestyle exploités de manière indépendante, plutôt que de grands actifs hôteliers de marque.
Au-delà des prix demandés affichés, l’annonce moyenne est commercialisée à environ 162 000 € par chambre, avec une médiane d’environ 119 000 € par chambre.
Les superficies déclarées varient considérablement. La superficie moyenne déclarée est d’environ 10 927 m², mais ce chiffre est fortement faussé par de grandes propriétés incluant du terrain ; la médiane est de 841 m². Sur l’ensemble des annonces actuelles, le prix demandé moyen s’élève à environ 2 260 € le m², avec une médiane d’environ 1 830 € le m². Les champs de superficie peuvent inclure la surface bâtie, le terrain ou l’ensemble du site.
Comme pour tout investissement hôtelier, l’emplacement, la saison d’exploitation, les licences, l’état du bien et le potentiel de revenus peuvent avoir un impact significatif sur la valeur. Par conséquent, deux hôtels comptant un nombre de chambres similaire peuvent représenter des opportunités d’investissement très différentes.
L’achat d’un hôtel en Espagne est généralement simple, mais les investisseurs doivent porter une attention particulière à la conformité du bien et aux licences touristiques, qui relèvent des communautés autonomes et des municipalités. Dans bien des cas, les principaux risques tiennent à des travaux non approuvés, à l’usage autorisé ou à un enregistrement d’exploitation qui ne correspond pas à l’hôtel existant.
L’une des premières étapes consiste à examiner une Nota Simple récente du Registro de la Propiedad (registre foncier), ainsi que le Catastro (cadastre), la documentation d’urbanisme, l’usage autorisé et les justificatifs d’occupation ou d’achèvement des travaux. Les acquéreurs doivent confirmer la propriété, les charges inscrites, les limites du terrain et la concordance entre les registres juridiques et le bien réel.
Les acquéreurs doivent vérifier que les chambres, piscines, terrasses, annexes, logements du personnel, restaurants et autres ajouts ont été dûment autorisés. Les restrictions liées au littoral, au patrimoine, aux zones protégées et à l’affectation des sols peuvent également affecter la rénovation ou l’extension.
Les divergences entre le bien enregistré ou autorisé et l’hôtel existant peuvent créer des complications lors du financement, de la rénovation, de la revente ou de l’obtention des licences.
Les hôtels en Espagne doivent détenir l’enregistrement touristique et le classement appropriés pour leur communauté autonome, ainsi que toute la documentation municipale requise en matière d’activité, d’ouverture, d’urbanisme et de sécurité. Les acquéreurs doivent confirmer la catégorie autorisée, la capacité, l’exploitant et la configuration actuelle.
Une attention particulière doit être portée à la sécurité incendie, à l’accessibilité, aux piscines, aux autorisations de restauration et de boissons, aux terrasses, aux exigences environnementales ou sanitaires, ainsi qu’aux démarches nécessaires pour transférer ou poursuivre l’exploitation après la finalisation de l’acquisition.
En Espagne, les chiffres de revenus annuels racontent rarement toute l’histoire. Les schémas de demande diffèrent sensiblement entre Madrid et Barcelone, les stations balnéaires du continent, les Baléares, les îles Canaries, les zones de ski et les destinations rurales.
Examinez les données mensuelles d’occupation, d’ADR et de revenus sur au moins les trois dernières années afin de comprendre les périodes de fermeture, la demande en intersaison, la dépendance aux OTA ou aux tour-opérateurs, les schémas d’annulation et la contribution des groupes, des événements ou des voyages nationaux.
Le recrutement peut être difficile dans les destinations insulaires, balnéaires, de montagne et rurales isolées, en particulier lorsque les logements pour les employés sont limités. Les acquéreurs doivent comprendre les exigences de recrutement, les obligations liées à l’emploi, la fidélisation et les coûts de personnel saisonnier avant de finaliser une acquisition.
L’accessibilité est tout aussi importante. La connectivité aéroportuaire, l’accès routier, les liaisons maritimes, la fréquence des dessertes et les temps de transfert peuvent tous influencer les taux d’occupation, la durée de la saison et le potentiel de croissance à long terme. Les acquéreurs doivent également préparer un plan réaliste de dépenses d’investissement avant de s’accorder sur un prix.
La plupart des transactions hôtelières en Espagne impliquent un avocat, un architecte ou un géomètre-expert technique, un comptable ou un conseiller fiscal, ainsi qu’un notaire. Les particuliers étrangers doivent généralement obtenir un NIE espagnol. Les acquéreurs doivent s’entourer de professionnels du droit, de la technique et de la fiscalité familiers des actifs hôteliers espagnols, en particulier lors de l’achat d’une société, d’un bien côtier, d’un hôtel insulaire ou d’un actif comportant des ajouts ou des divergences en matière de licences.
Les étrangers peuvent-ils acheter des hôtels en Espagne ?
Oui. Les investisseurs étrangers peuvent acquérir des hôtels et des biens hôteliers en Espagne, sous réserve des procédures juridiques et réglementaires habituelles. Un particulier étranger aura généralement besoin d’un NIE espagnol.
L’Espagne est-elle un bon pays pour investir dans l’hôtellerie ?
L’Espagne associe une demande touristique considérable, un taux d’occupation hôtelier élevé, une excellente connectivité aérienne et un éventail varié de marchés urbains, côtiers, insulaires et ruraux.
Quel est le meilleur endroit pour acheter un hôtel en Espagne ?
Il n’existe pas de meilleur emplacement unique. L’Andalousie et la côte méditerranéenne conviennent aux concepts de station balnéaire, la Catalogne combine demande urbaine et de loisirs, les îles Canaries offrent un tourisme plus soutenu tout au long de l’année, et les régions du nord ou de l’intérieur peuvent proposer des prix d’entrée plus bas.
De combien d’argent ai-je besoin pour acheter un hôtel en Espagne ?
Il existe des opportunités à moins d’1 million d’euros, même si les prix varient considérablement selon l’emplacement, la taille, l’état du bien, les licences et la structure de l’opération.
L’achat d’un hôtel en Espagne permet-il d’obtenir le Golden Visa ?
Non. L’Espagne a supprimé les nouveaux visas pour investisseurs à compter du 3 avril 2025. La détention d’un hôtel ou d’un bien immobilier n’accorde pas automatiquement un droit de séjour, même si une autre voie d’immigration peut s’appliquer.
Puis-je vivre dans l’hôtel que j’achète en Espagne ?
Peut-être. De nombreuses maisons d’hôtes et de nombreux hôtels ruraux comprennent un logement pour le propriétaire, mais les acquéreurs doivent vérifier que l’usage résidentiel est licite. La propriété n’accorde pas automatiquement la résidence en Espagne.
Le marché hôtelier espagnol est-il saisonnier ?
Oui. Les stations balnéaires du continent et les Baléares sont très saisonnières, tandis que les grandes villes et les îles Canaries bénéficient généralement d’une demande plus équilibrée.
Que dois-je vérifier avant d’acheter un hôtel ?
Vérifiez la Nota Simple, le Catastro et les dossiers d’urbanisme, l’usage autorisé, l’enregistrement touristique, la documentation d’exploitation, les revenus historiques, le personnel, les dépenses d’investissement et d’éventuels travaux non autorisés.
Combien de temps faut-il pour acheter un hôtel en Espagne ?
La plupart des transactions prennent plusieurs mois, selon la due diligence, le financement, les licences, la structure de propriété et selon que la vente porte sur le bien immobilier, sur la société d’exploitation ou sur les deux.
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