Le coliving n'est plus réservé aux baroudeurs munis d'un MacBook. Ce qui a commencé comme une expérience de niche pour les nomades numériques dans les années 2010 est devenu une industrie mondiale pesant 8 milliards de dollars.
Nous allons nous concentrer ici sur une niche spécifique : les espaces de coliving communautaires en Europe. Principalement situés en zone rurale. Le concept est simple : des chambres privées avec des espaces et des équipements partagés. Un opérateur gère l'ensemble (entretien, vie communautaire et besoins quotidiens), permettant ainsi aux résidents de se concentrer sur leur travail et leurs échanges.
Nous avons analysé le TOP 40 de ces espaces de coliving pour comprendre les clés de leur succès. Sur la base de ces données, nous avons identifié des modèles qui nous ont permis de déterminer quels hôtels à vendre pourraient être convertis avec succès en espaces de coliving.
Le coliving est devenu l'un des modèles d'hébergement de niche les plus intéressants en Europe. Il se situe à mi-chemin entre l'hôtel, le Hostel, la colocation et un produit lifestyle axé sur la communauté. Mais qu'est-ce qui garantit réellement la réussite d'un espace de coliving ?
Pour mieux comprendre, j'ai examiné les données de Colivium.co, un site web qui répertorie les espaces de coliving communautaires à travers l'Europe et les évalue à l'aide des avis Google Maps et de sa propre formule de notation transparente.
J'ai téléchargé les données, ajouté des informations complémentaires et cherché à identifier des tendances parmi les espaces de coliving les mieux notés.
L'un des premiers éléments qui ressort est la taille des espaces de coliving qui rencontrent du succès.
Bon nombre des espaces de coliving les mieux notés dans l'ensemble de données sont étonnamment petits. Le nombre moyen de chambres est d'environ 8. Dans l'hôtellerie traditionnelle, c'est généralement une taille difficile. Les hôtels de moins de 15 chambres sont souvent difficiles à rentabiliser, à moins d'être positionnés sur le segment du luxe ou de pratiquer des tarifs très élevés.
Les petits hôtels supportent toujours des coûts fixes : ménage, arrivées, communication avec les clients, entretien, marketing, gestion opérationnelle et temps de travail du personnel. Avec le tourisme de courte durée, ces coûts peuvent rapidement grignoter les marges.
Mais le coliving change la donne économique.
La plupart des espaces de coliving ne fonctionnent pas comme des hôtels classiques. Les clients sont souvent tenus de séjourner pour un nombre minimum de nuits (généralement 14, 21 ou 30). C'est l'une des différences les plus importantes entre le coliving et l'hôtellerie traditionnelle.
Les séjours plus longs réduisent l'intensité opérationnelle :
Au lieu de cela, un petit établissement peut fonctionner avec moins de clients, moins de rotations et un taux d'occupation plus stable.
C'est également important pour l'aspect communautaire de l'activité. Si les gens changent tous les deux ou trois jours, il est très difficile de créer une véritable communauté. Des séjours plus longs permettent aux clients d'avoir le temps de faire connaissance, d'établir des habitudes, de participer à des activités et de se sentir intégrés au lieu.
Ainsi, si les petits établissements sont souvent complexes à gérer en tant qu'hôtels, ils peuvent être pertinents en tant qu'espaces de coliving. Mais seulement si l'activité est conçue autour de séjours prolongés et de la communauté, et non du tourisme de courte durée.
Un autre modèle surprenant concerne la distance par rapport à l'aéroport.
Dans le tourisme traditionnel, être éloigné de l'aéroport est généralement un inconvénient. Les vacanciers recherchent souvent la commodité. S'ils ne restent qu'un week-end ou quelques nuits, ils ne veulent pas passer deux ou trois heures à se rendre de l'aéroport à leur lieu d'hébergement.
Mais avec le coliving, le modèle est différent.
Certains des espaces de coliving les plus intéressants et les plus populaires sont situés loin des grands aéroports. Dans certains cas, le trajet peut prendre deux, voire trois heures. En transports en commun, le voyage peut être encore plus long.
Au premier abord, cela semble être un problème. Qui a envie de voyager aussi loin ?
Mais la réponse est la suivante : les gens sont prêts à voyager loin si la destination offre quelque chose d'unique.
Les clients du coliving ne recherchent pas toujours le trajet le plus rapide ou le plus simple. Ils cherchent souvent un endroit où ils peuvent vivre, travailler, rencontrer du monde et faire l'expérience d'un certain mode de vie pendant plusieurs semaines ou mois. La propriété n'est pas juste un endroit où dormir. Elle fait partie intégrante de la raison pour laquelle ils s'y rendent.
Cela crée une opportunité intéressante.
Les propriétés situées dans des endroits isolés ou moins évidents sont souvent bien moins chères que celles situées dans les grands centres touristiques. Si vous parvenez à acheter un hôtel loin de l'aéroport à bas prix, à créer une marque forte et à attirer des clients pour des séjours prolongés, le modèle économique peut devenir attractif.
En d'autres termes, l'éloignement de l'aéroport peut être une faiblesse pour un hôtel traditionnel, mais un atout pour une entreprise de coliving, à condition que la destination, la communauté et le concept soient suffisamment solides.
Cela mène à l'un des enseignements les plus importants de cette analyse : les meilleures opportunités de coliving ne se trouvent peut-être pas dans les destinations touristiques évidentes.
Si vous essayez d'ouvrir un espace de coliving dans une ville balnéaire prisée, une grande métropole ou une zone de vacances renommée, vous êtes en concurrence avec des hôtels, des opérateurs Airbnb, des promoteurs et des investisseurs. L'immobilier y est coûteux. Les attentes sont plus élevées. Et si le modèle de coliving ne fonctionne pas, vos coûts peuvent être difficiles à amortir.
Mais dans des lieux moins touristiques, le prix d'achat peut être bien plus bas. Cela vous donne plus de marge de manœuvre pour expérimenter. Vous pouvez créer une marque autour de la destination, de la communauté, du mode de vie ou d'une niche spécifique.
C'est là que le coliving devient particulièrement intéressant.
La formule pourrait ressembler à ceci :
Ce modèle n'est pas sans risque. Si vous achetez une propriété isolée et que le concept de coliving échoue, il peut s'avérer difficile de la revendre ou de la reconvertir. Mais si cela fonctionne, le potentiel de gain est important, car votre coût d'acquisition est faible et vos clients restent plus longtemps.
De cette analyse, deux stratégies principales ont émergé.
La première stratégie est le modèle de propriété isolée à faible coût.
Cela implique d'acheter un hôtel ou une maison d'hôtes bon marché dans un lieu moins fréquenté, souvent éloigné de l'aéroport, et de bâtir une marque de coliving qui devient une destination en soi. L'objectif est de rendre la propriété et l'expérience communautaire suffisamment fortes pour que les gens soient prêts à faire le déplacement.
Cette approche peut offrir une forte rentabilité car le coût de l'immobilier est faible et le modèle opérationnel est conçu pour des séjours plus longs. Mais elle est aussi plus risquée. Si le concept ne fonctionne pas, vous pourriez vous retrouver avec une propriété difficile à revendre ou à exploiter comme un hôtel classique.
La deuxième stratégie est le modèle d'hospitalité hybride.
Cette approche fonctionne mieux dans des lieux plus touristiques ou plus sûrs. Dans ce modèle, la propriété fonctionne comme un espace de coliving pendant une partie de l'année et bascule vers un modèle d'hospitalité plus traditionnel durant la haute saison.
Par exemple, Sun and Co. en Espagne a été cité par le passé comme une entreprise qui fonctionnait comme un Hostel une partie de l'année et comme un espace de coliving le reste de l'année. Ce type de modèle hybride peut être pertinent dans des destinations où la demande est clairement saisonnière.
Durant la basse saison ou la moyenne saison, le coliving peut aider à maintenir le taux d'occupation grâce aux clients séjournant sur le long terme. En haute saison, la propriété peut passer à une offre de tourisme de courte durée, Airbnb, Hostel ou réservations hôtelières.
Ce modèle peut être plus facile à financer car la propriété conserve une valeur d'hospitalité conventionnelle. Si le concept de coliving ne fonctionne pas, le bâtiment peut toujours être utilisé ou vendu comme un actif touristique.
L'inconvénient est que l'immobilier dans ces zones est généralement plus coûteux et que l'entreprise peut devenir plus complexe à gérer.
Un autre modèle intéressant observé sur la carte est celui du regroupement.
Dans plusieurs destinations, les espaces de coliving performants sont situés très près les uns des autres. Parfois, ils se trouvent dans la même ville, le même quartier, voire dans la même rue.
Au premier abord, cela semble étrange. On pourrait s'attendre à ce que les espaces de coliving se dispersent pour éviter la concurrence directe. Mais en pratique, ce regroupement s'explique par plusieurs raisons.
L'une des raisons possibles est que les fondateurs voient un espace de coliving existant qui fonctionne bien et copient le modèle à proximité. Une autre est que d'anciens clients apprécient tellement l'expérience qu'ils décident d'ouvrir leur propre espace dans la même zone. Dans certains cas, les opérateurs peuvent se séparer, être en désaccord ou créer des entreprises concurrentes à proximité de l'originale.
Cela constitue un avertissement important pour les nouveaux opérateurs.
Vous pourriez penser créer un « océan bleu » en ouvrant un espace de coliving dans un lieu inexploré. Mais si le modèle fonctionne, d'autres pourraient vous copier rapidement. Une destination qui commence avec un seul espace de coliving peut bientôt en compter deux, trois, ou plus.
Ce n'est pas toujours une mauvaise chose. Un regroupement peut rendre une destination plus attractive pour les travailleurs à distance et les nomades numériques. Cela peut créer un écosystème local. Mais cela signifie que le concept doit être défendable.
Une entreprise de coliving prospère ne doit pas dépendre uniquement du fait d'être la première sur le marché. Elle a besoin d'une marque forte, d'une communauté solide, d'une bonne gestion opérationnelle et d'une raison claire pour que les clients la choisissent plutôt qu'une autre.
Les données peuvent révéler des tendances concernant le nombre de chambres, l'emplacement, la distance par rapport à l'aéroport et la durée minimale des séjours. Mais le cœur du coliving reste la communauté.
Un espace de coliving n'est pas simplement un hôtel bon marché avec des cuisines partagées. Les espaces les plus performants créent un environnement où les gens ont envie de rester plus longtemps, de rencontrer d'autres personnes et de se sentir partie prenante d'un tout.
C'est pourquoi la durée minimale des séjours est importante. C'est pourquoi les emplacements isolés peuvent fonctionner. C'est pourquoi les petites structures peuvent rivaliser avec les grands établissements hôteliers. L'activité repose sur la création d'un sentiment et d'une expérience spécifiques.
Si la communauté est faible, l'établissement devient une option d'hébergement parmi d'autres. Et s'il ne s'agit que d'hébergement, il doit rivaliser sur le prix, l'emplacement et la commodité — ce qui est un jeu bien plus difficile.
Mais si la communauté est forte, les gens peuvent accepter une chambre plus petite, un trajet plus long ou une destination moins évidente, car l'expérience globale en vaut la peine.
Si vous cherchez à acheter un hôtel ou une maison d'hôtes pour le transformer en espace de coliving, les données suggèrent quelques critères importants.
La propriété n'a pas besoin d'être grande. En fait, de nombreux espaces de coliving réussis sont relativement petits. Mais il faut suffisamment de chambres pour créer une communauté et assez d'espaces partagés pour que les gens puissent interagir naturellement.
L'emplacement n'a pas besoin d'être conventionnel. Dans certains cas, un lieu moins évident peut être préférable car la propriété est moins chère et la marque peut être construite autour de la découverte, de la concentration, de la nature, du surf, de la montagne ou d'un autre angle lié au mode de vie.
La propriété doit favoriser les longs séjours. Cela signifie une bonne connexion Wi-Fi, des espaces de travail confortables, des cuisines ou des salles à manger partagées, une laverie et un agencement qui aide les gens à y vivre plutôt qu'à simplement y dormir.
Il est également utile que la destination possède une identité claire. Une propriété isolée ne suffit pas en soi. Il doit y avoir une raison pour laquelle les gens voudraient y passer plusieurs semaines.
Enfin, l'entreprise a besoin d'une stratégie de repli. Si l'emplacement est plus touristique, la propriété peut éventuellement fonctionner comme un hôtel, un Hostel ou une location de courte durée pendant la haute saison. Si l'emplacement est très isolé, le concept de coliving doit être particulièrement solide, car la revente et la reconversion peuvent s'avérer plus complexes.
Le coliving peut être une activité difficile, mais sa logique diffère de celle de l'hôtellerie traditionnelle.
Les petites propriétés, difficiles à exploiter en tant qu'hôtels, peuvent fonctionner comme espaces de coliving car les clients restent plus longtemps et les opérations sont moins intenses. Les emplacements isolés, peu pratiques pour les touristes, peuvent fonctionner car les clients du coliving recherchent une expérience plus profonde. Les hôtels bon marché dans des destinations négligées peuvent devenir viables s'ils sont repositionnés autour de la communauté et du mode de vie.
La plus grande opportunité semble résider dans la recherche de propriétés trop petites, trop isolées ou trop atypiques pour l'hôtellerie conventionnelle, mais parfaitement adaptées à un concept de coliving ciblé.
Ce n'est pas une formule garantie. L'activité dépend toujours de l'exécution, de la communauté, du marketing et du choix de la bonne propriété. Mais les données suggèrent que les espaces de coliving performants ne suivent pas toujours les règles de l'hôtellerie traditionnelle.
Et c'est précisément ce qui rend ce modèle intéressant.
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