Ein Hotel in Italien kaufen

Italien ist seit Langem eines der begehrtesten Reiseziele Europas. Von Rom, Florenz und Venedig bis hin zu den Alpen, den Seen, Küsten, Inseln, Weinregionen und ländlichen Gegenden bietet das Land einen der tiefgreifendsten und vielfältigsten Hotelmärkte des Kontinents.

Für Hotelinvestoren vereint Italien eine starke internationale Nachfrage, weltweite Bekanntheit als Reiseziel und ein großes Angebot an inhabergeführten Beherbergungsbetrieben. Ob Sie ein urbanes Boutique-Hotel, einen Agriturismo in der Toskana, ein Hotel am See oder in den Bergen, eine Immobilie an der Küste oder einen Rückzugsort auf einer Insel suchen – Italien bietet Möglichkeiten für unterschiedlichste Budgets und Anlagestrategien.

Im Jahr 2024 empfing Italien rund 57,7 Millionen internationale Besucher und erzielte Tourismuseinnahmen in Höhe von 58,7 Milliarden Euro. Der Tourismus trug 5,7 % zum BIP bei und beschäftigte 2,1 % der Erwerbstätigen in den Kernbereichen der Branche. Italien bot etwa 5,2 Millionen Betten in 229.500 Beherbergungsbetrieben an, darunter rund 32.200 Hotels und 17.600 kleine Hotels mit weniger als 25 Zimmern.

Warum in Italien investieren?

Nur wenige europäische Märkte vereinen die kulturelle Tiefe, die regionale Vielfalt und die weltweit anerkannte Tourismusmarke Italiens.

Die Nachfrage stützt sich auf historische Städte, Kunst, Kulinarik und Wein, Küsten, Seen, Berge, religiösen Tourismus, Veranstaltungen und Erlebnisse auf dem Land. Dies eröffnet Investoren Zugang sowohl zu weltberühmten Destinationen als auch zu kleineren regionalen Märkten mit unverwechselbaren Hotelangeboten.

Einer der größten Anziehungspunkte für Hotelinvestoren ist die Bandbreite der verfügbaren Möglichkeiten. Käufer können zwischen urbanen Boutique-Hotels, Agriturismi, Pensionen, Strandimmobilien, Skihütten, Hotels am See, Wellness-Resorts, historischen Villen und wertsteigernden Repositionierungsprojekten wählen.

Italien verzeichnete 2024 zudem eine starke Preisentwicklung. Die durchschnittliche Tagesrate lag bei etwa 152 Euro, was einem Anstieg von 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Auslastung lag im Durchschnitt bei 53 %, was einen RevPAR von rund 81 Euro ergab.

Ein weiteres attraktives Merkmal des italienischen Marktes ist die fragmentierte Eigentümerstruktur. Kleine Hotels mit weniger als 25 Zimmern machen etwa 55 % des Marktes aus, und viele Betriebe sind nach wie vor familiengeführt. Dies bietet Chancen, das Branding, das Revenue Management, den Vertrieb und die betriebliche Effizienz zu optimieren.

Italien ist jedoch nicht frei von Herausforderungen. Juli und August machten 35 % der jährlichen Übernachtungen aus, während die monatliche Spitzennachfrage fast 15-mal so hoch war wie in der Nebensaison. Planungs-, Denkmalschutz-, Erdbeben-, Brandschutz-, Personal- und Betriebsvorgaben können zudem je nach Region, Gemeinde und Immobilientyp erheblich variieren.

Für Käufer, die bereit sind, diese Dynamiken zu verstehen, bleibt Italien einer der breitesten und attraktivsten Märkte für Hotelinvestitionen in Europa.

Die besten Orte für den Hotelkauf in Italien

Italien bietet Möglichkeiten in Großstädten, Weinregionen, an Küsten, auf Inseln, in Bergregionen, an Seen und in ländlichen Gebieten. Der richtige Standort hängt von Ihren Anlagezielen, Ihrem Budget und Ihrem bevorzugten Betriebsmodell ab.

Toskana

Die Toskana ist einer der international bekanntesten Hotelmärkte Italiens. Florenz, Siena, das Chianti-Gebiet, das Val d’Orcia, die Maremma und die Küste bieten Raum für Boutique-Hotels, Agriturismi, Weingüter, Hochzeitslocations, Wellness-Resorts und historische Anwesen.

Umbrien & Marken

Umbrien und die Marken sind attraktiv für Käufer, die ländliche Idylle, kulturelles Erbe und günstigere Einstiegspreise als in der Top-Region Toskana suchen. Ihre Bergdörfer, ländlichen Landschaften und der Zugang zur Adria bieten ideale Voraussetzungen für Landhotels, Agriturismi, Pensionen, Rückzugsorte und historische Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial.

Emilia-Romagna

Die Emilia-Romagna vereint Bologna, die Food- und Motor-Valleys, Thermalorte, den Apennin und die Adriaküste. Dies schafft eine vielfältige Nachfrage aus den Bereichen Inlandstourismus, Geschäftsreisen, Wellness und Küstenurlaub für Stadt-, Thermal-, Land- und Strandhotels.

Norditalien & Alpen

Norditalien umfasst Mailand, Turin, die Seen, die ligurische Riviera, Venetien, die Dolomiten, Trentino und die westlichen Alpen. Starke Knotenpunkte und eine saisonübergreifende Nachfrage begünstigen Boutique-Stadthotels, Seehotels, Skiimmobilien und Küstenbetriebe, wobei Anschaffungskosten und Betriebsmodelle je nach Teilmarkt stark variieren.

Apulien & Süditalien

Apulien und Süditalien bieten eine unverwechselbare Architektur, historische Städte, lange Küstenlinien, Kulinarik und Wein sowie eine wachsende Lifestyle-Attraktivität. Käufer finden hier Masserie, Strandhotels, Boutique-Stadthotels, Landgüter und Wellnesskonzepte in einer breiten Preisspanne.

Sizilien & Sardinien

Sizilien und Sardinien verbinden eine starke Inselidentität mit Stränden, Natur, Kulinarik, Archäologie und kulturellem Erbe. Sie ziehen Käufer an, die Boutique-Hotels, Küstenimmobilien, Landgüter und erstklassige Resort-Konzepte suchen, wobei die Fluganbindung und die Saisonalität wichtige Faktoren bleiben.

Was kostet ein kleines Hotel in Italien?

Die Kosten für den Kauf eines kleinen Hotels in Italien variieren erheblich je nach Standort, Zimmeranzahl, Zustand, Saisonalität, Denkmalschutzstatus, dem inbegriffenen Grundstück sowie der Frage, ob die Transaktion die Immobilie, den operativen Betrieb oder beides umfasst.

Obwohl jede Immobilie einzigartig ist, bieten die folgenden Preisspannen eine nützliche Orientierungshilfe für Käufer, die zum Verkauf stehende Hotels in Italien bewerten:

In Italien bestimmen Standort, Saisonlänge, Gebäudezustand und Denkmalschutz den Wert. Rom, Mailand, die Seen, die Top-Lagen der Toskana sowie erstklassige Küsten- und Inseldestinationen erzielen die höchsten Preise, während Umbrien, die Marken, die Emilia-Romagna und Teile Süditaliens günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten können. Käufer sollten zudem die katasteramtliche und planungsrechtliche Konformität, Sanierungsanforderungen, Lizenzen und Personalunterkünfte prüfen.

Markteinblicke von Buy That Hotel

Basierend auf den derzeit bei Buy That Hotel gelisteten Gastgewerbebetrieben in Italien handelt es sich bei der typischen Gelegenheit um ein kleines bis mittelgroßes Hotel mit etwa 18 Zimmern.

Die aktuellen Angebote haben einen durchschnittlichen Angebotspreis von rund 2,71 Millionen Euro, bei einem Median von 1,70 Millionen Euro. Viele der Immobilien scheinen eher unabhängig geführte Boutique-Hotels, Agriturismi, Pensionen, Masserie und ländliche Anwesen zu sein als große Hotelketten.

Über die reinen Angebotspreise hinaus betrachtet, wird das durchschnittliche Angebot mit etwa 136.000 Euro pro Zimmer vermarktet, bei einem Median von rund 105.000 Euro pro Zimmer.

Die angegebenen Objektgrößen variieren erheblich. Die durchschnittliche Fläche beträgt etwa 37.724 m², was jedoch durch Anwesen mit großen Ländereien stark verzerrt wird; der Median liegt bei 1.160 m². Über alle aktuellen Angebote hinweg liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei etwa 1.980 Euro pro m², bei einem Median von rund 1.550 Euro pro m². Die Flächenangaben können bebaute Flächen, Grundstücke oder das gesamte Gelände umfassen.

Wie bei jeder Investition im Gastgewerbe können Standort, Betriebssaison, Lizenzen, Denkmalschutz, Objektzustand und Umsatzpotenzial den Wert maßgeblich beeinflussen. Daher können zwei Hotels mit ähnlicher Zimmeranzahl sehr unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten darstellen.

Ein Hotel in Italien kaufen: Was Sie erwartet

Der Kauf eines Hotels in Italien ist im Allgemeinen unkompliziert, die Due Diligence ist jedoch stark lokal geprägt. Investoren sollten besonderes Augenmerk auf Eigentumsverhältnisse, Kataster- und Planungskonformität, touristische Klassifizierung sowie den Zustand älterer, ländlicher, küstennaher oder historischer Immobilien legen.

Rechtmäßigkeit der Immobilie prüfen

Einer der ersten Schritte besteht darin, sicherzustellen, dass Eigentumsverhältnisse, Katasterunterlagen, Planungsdokumente, die genehmigte Nutzung und der physische Zustand der Immobilie übereinstimmen. Der Notar (Notaio) wickelt die rechtliche Übertragung ab, während ein Geometra, Architekt oder Ingenieur Baugenehmigungen, Nutzungsbescheinigungen, eingetragene Flächen sowie etwaige Hypotheken oder Belastungen prüfen sollte.

Käufer sollten verifizieren, dass Gästezimmer, Pools, Terrassen, Nebengebäude, Restaurants, Personalunterkünfte, landwirtschaftliche Gebäude und Umbauten ordnungsgemäß genehmigt wurden. Denkmalschutz-, Landschafts-, Erdbeben-, Küsten- oder Umweltschutzauflagen können sich ebenfalls auf Renovierungen und Erweiterungen auswirken.

Abweichungen zwischen Kataster-, Planungs-, Eigentums- und physischen Unterlagen können bei Finanzierung, Renovierung, Wiederverkauf oder Lizenzierung zu Komplikationen führen.

Touristische Lizenzen prüfen

Beherbergungsklassifizierungen und Betriebsanforderungen werden weitgehend auf regionaler und lokaler Ebene verwaltet. Käufer sollten die rechtliche Kategorie, die genehmigte Kapazität, die Klassifizierung, Betreiberdetails sowie erforderliche SUAP- oder SCIA-Anmeldungen direkt prüfen, anstatt sich nur auf die Marketingbeschreibung zu verlassen.

Besonderes Augenmerk sollte auf Brandschutz, Barrierefreiheit, Genehmigungen für Gastronomie, Schwimmbäder, Wellnessbereiche, Wasser- und Abwassersysteme sowie Genehmigungen für landwirtschaftliche oder ergänzende Aktivitäten gelegt werden.

Saisonalität verstehen

Jährliche Umsatzzahlen sagen in Italien selten alles aus. Die Nachfragemuster unterscheiden sich erheblich zwischen Rom und Mailand, den Seen, alpinen Ferienorten, Küsten- und Inselmärkten, Weinregionen und ländlichen Zielen.

Überprüfen Sie die monatliche Auslastung, den ADR (durchschnittliche Zimmerrate) und die Umsatzdaten der letzten mindestens drei Jahre, um Schließzeiten, die Nachfrage in der Nebensaison, die Abhängigkeit von OTAs oder Reiseveranstaltern, das Eventgeschäft sowie das in nachfrageschwachen Monaten benötigte Betriebskapital zu verstehen.

Personal und Erreichbarkeit bewerten

Die Personalbeschaffung kann auf Inseln, in Bergregionen und in abgelegenen ländlichen Gegenden schwierig sein, insbesondere wenn Unterkünfte für Mitarbeiter begrenzt sind. Käufer sollten sich vor Abschluss eines Erwerbs über Rekrutierungsanforderungen, Abhängigkeiten vom Management, Mitarbeiterbindung und saisonale Personalkosten im Klaren sein.

‍

Die Erreichbarkeit ist ebenso wichtig. Die Anbindung an Flughäfen, Straßen und Fähren, winterliche Bedingungen sowie Transferzeiten können die Auslastung, die Saisonlänge und die Betriebskosten beeinflussen. Historische Gebäude, ländliche Anwesen und Resort-Immobilien erfordern zudem oft erhebliche Investitionen in Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Bausubstanz oder Restaurierung.

Zusammenarbeit mit lokalen Beratern

Bei den meisten Hoteltransaktionen in Italien sind ein Notaio (Notar), ein Anwalt, ein Commercialista (Steuerberater) sowie ein technischer Experte wie ein Geometra, Architekt oder Ingenieur beteiligt. Käufer sollten sich rechtlich, technisch und steuerlich von Fachleuten beraten lassen, die mit italienischen Hotelimmobilien vertraut sind – insbesondere beim Erwerb eines Unternehmens, eines Agriturismo, eines denkmalgeschützten Objekts, einer Küstenimmobilie oder eines Hotels mit zahlreichen Anbauten oder Umbauten.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer Hotels in Italien kaufen?
Grundsätzlich ja. Ausländische Investoren können Hotels und Beherbergungsbetriebe in Italien erwerben, sofern sie die italienischen rechtlichen, steuerlichen und identifikationsbezogenen Anforderungen sowie etwaige Gegenseitigkeitsvereinbarungen erfüllen. Der Notar prüft die Transaktion und gegebenenfalls die Gegenseitigkeit.

Ist Italien ein guter Standort für Hotelinvestitionen?
Italien profitiert von einer starken internationalen Nachfrage, erstklassigen Zimmerpreisen, weltweiter Bekanntheit als Reiseziel und einem der größten Bestände an kleinen, unabhängigen Hotels in Europa. Dies schafft vielfältige Möglichkeiten in Städten, an Küsten, auf Inseln, in den Bergen und in ländlichen Regionen.

Wo ist der beste Ort, um ein Hotel in Italien zu kaufen?
Es gibt keinen einzelnen „besten“ Standort. Die Toskana bietet weltweite Bekanntheit und einen breiten Hotelmarkt, Großstädte sorgen für eine stärkere ganzjährige Nachfrage, die Alpen und die Seenregionen eignen sich für saisonübergreifende Konzepte, während Umbrien, die Marken, Apulien, Sizilien und Sardinien besonders für Lifestyle-orientierte Käufer und Investoren mit Fokus auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis attraktiv sind.

Wie viel Kapital benötige ich für den Kauf eines Hotels in Italien?
Es gibt Gelegenheiten unter 1 Million Euro, wobei die Preise je nach Lage, Größe, Zustand, inbegriffenem Grundstück, Denkmalschutzstatus und der Frage, ob der Verkauf die Immobilie, den laufenden Betrieb oder beides umfasst, stark variieren.

Kann ich durch den Kauf eines Hotels in Italien ein Investorenvisum erhalten?
Nicht allein durch den Immobilienbesitz. Das italienische Investorenvisum gilt für spezifische qualifizierte Investitionen; der Kauf eines Hotels gewährt nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Eine Investition in eine Betriebsgesellschaft erfordert eine fachkundige Prüfung und eine aktuelle migrationsrechtliche Beratung.

Kann ich in dem Hotel wohnen, das ich in Italien kaufe?
Möglicherweise. Viele Agriturismi, Pensionen und kleine Hotels verfügen über eine Eigentümerwohnung oder können als Lifestyle-Betrieb geführt werden. Käufer sollten sicherstellen, dass die Wohnnutzung rechtmäßig ist, und beachten, dass der Eigentumserwerb nicht automatisch zu einem italienischen Wohnsitz führt.

Ist der italienische Hotelmarkt saisonabhängig?
Ja. Küsten-, Insel-, See- und Bergregionen können eine starke Saisonalität aufweisen, während Rom, Mailand und andere Großstädte in der Regel eine diversifiziertere Nachfrage verzeichnen. Die monatliche Performance sollte immer auf Objektebene geprüft werden.

Was sollte ich vor dem Kauf eines Hotels prüfen?
Achten Sie besonders auf Grundbuch- und Hypothekenauszüge, katasteramtliche und baurechtliche Konformität, die zulässige Nutzung, die Nutzungsbescheinigung, die regionale Klassifizierung, SUAP- oder SCIA-Meldungen, Brandschutz, historische Umsätze, Personal, Versorgungsanschlüsse sowie etwaige nicht genehmigte Anbauten oder Umbauten.

Wie lange dauert der Kauf eines Hotels in Italien?
Die meisten Hoteltransaktionen nehmen mehrere Monate in Anspruch, abhängig von den Anforderungen an die Due Diligence, der Finanzierung, der katastermäßigen und baurechtlichen Konformität, der Eigentümerstruktur, behördlichen Genehmigungen sowie davon, ob die Transaktion die Immobilie, die Betreibergesellschaft oder beides umfasst.

‍