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L’Italie est depuis longtemps l’une des destinations de voyage les plus prisées d’Europe. De Rome, Florence et Venise aux Alpes, aux lacs, aux littoraux, aux îles, aux régions viticoles et aux paysages ruraux, le pays abrite l’un des marchés hôteliers les plus profonds et les plus variés du continent.
Pour les investisseurs hôteliers, l’Italie réunit une forte demande internationale, une notoriété mondiale en tant que destination et une vaste offre d’établissements d’hébergement indépendants. Que vous recherchiez un hôtel boutique urbain, un agriturismo en Toscane, un hôtel au bord d’un lac ou en montagne, un bien en bord de mer ou une retraite insulaire, l’Italie offre des opportunités adaptées à un large éventail de budgets et de stratégies d’investissement.
En 2024, l’Italie a accueilli environ 57,7 millions de visiteurs internationaux et généré 58,7 milliards d’euros de recettes touristiques. Le tourisme a représenté 5,7 % du PIB et employé 2,1 % de la population active dans les principaux secteurs touristiques. L’Italie comptait environ 5,2 millions de lits répartis dans 229 500 établissements d’hébergement, dont environ 32 200 hôtels et 17 600 petits hôtels de moins de 25 chambres.
Peu de marchés européens réunissent la profondeur culturelle, la diversité régionale et la marque touristique mondialement reconnue de l’Italie.
La demande repose sur les villes historiques, l’art, la gastronomie et le vin, les littoraux, les lacs, les montagnes, le tourisme religieux, les événements et les expériences à la campagne. Les investisseurs ont ainsi accès aussi bien à des destinations de renommée mondiale qu’à des marchés régionaux plus modestes proposant des produits hôteliers distinctifs.
L’un des principaux atouts pour les investisseurs hôteliers est l’étendue des opportunités disponibles. Les acheteurs peuvent choisir entre des hôtels boutique urbains, des agriturismi, des maisons d’hôtes, des biens en bord de plage, des chalets de ski, des hôtels au bord des lacs, des retraites de bien-être, des villas historiques et des projets de repositionnement à valeur ajoutée.
L’Italie a également affiché de solides performances tarifaires en 2024. Le prix moyen par nuitée (ADR) a atteint environ 152 €, en hausse de 4 % par rapport à l’année précédente. Le taux d’occupation moyen s’est établi à 53 %, ce qui a généré un RevPAR d’environ 81 €.
Autre caractéristique attrayante du marché italien : la fragmentation de la propriété. Les petits hôtels de moins de 25 chambres représentent environ 55 % du marché, et de nombreux établissements restent gérés par des familles, ce qui ouvre des possibilités d’amélioration de l’image de marque, du revenue management, de la distribution et de l’efficacité opérationnelle.
L’Italie n’est pas exempte de défis. Juillet et août ont représenté 35 % des nuitées annuelles, et la demande mensuelle de pointe était près de 15 fois supérieure à celle du creux. Les exigences en matière d’urbanisme, de patrimoine, de sismicité, de sécurité incendie, de personnel et d’exploitation peuvent en outre différer sensiblement d’une région, d’une commune et d’un type de bien à l’autre.
Pour les acheteurs prêts à comprendre ces dynamiques, l’Italie demeure l’un des marchés d’investissement hôtelier les plus vastes et les plus attrayants d’Europe.
L’Italie offre des opportunités dans les grandes villes, les régions viticoles, sur les littoraux, les îles, dans les stations de montagne, les destinations lacustres et les zones rurales. Le bon emplacement dépend de vos objectifs d’investissement, de votre budget et du modèle d’exploitation que vous privilégiez.
| Région | Idéal pour | Types d’hôtels typiques | Atouts | Points d’attention |
|---|---|---|---|---|
| Toscane | Acheteurs en quête d’art de vivre, de patrimoine et d’agriturismo | Hôtels boutique, agriturismi, domaines | Notoriété mondiale, œnotourisme, forte demande internationale | Coûts d’acquisition plus élevés et forte concurrence |
| Ombrie & Marches | Acheteurs de projets à valeur ajoutée et de retraites | Hôtels de campagne, maisons d’hôtes, retraites | Prix d’entrée plus bas, patrimoine, campagne | Demande dispersée et accès aéroportuaire variable |
| Émilie-Romagne | Acheteurs à demande mixte et en quête de bon rapport qualité-prix | Hôtels urbains, thermaux, côtiers et ruraux | Tourisme national, voyages d’affaires, gastronomie et bien-être | Parc ancien et saisonnalité variable |
| Italie du Nord & Alpes | Acheteurs d’hôtels urbains, lacustres et de montagne | Hôtels boutique, de lac, de ski et côtiers | Grandes portes d’entrée, lacs prisés, demande multisaisonnière | Coûts plus élevés et saisons d’exploitation très différentes |
| Pouilles & Italie du Sud | Acheteurs côtiers et en quête d’art de vivre | Masserie, hôtels de plage, hôtels boutique urbains | Architecture distinctive, littoral, demande croissante | Saisonnalité, accès, réseaux et conformité |
| Sicile & Sardaigne | Exploitants d’hôtels insulaires et de resorts | Hôtels côtiers, domaines ruraux, hôtels boutique | Forte identité, plages, potentiel haut de gamme | Desserte aérienne, personnel et demande estivale concentrée |
La Toscane est l’un des marchés hôteliers italiens les plus reconnus à l’international. Florence, Sienne, le Chianti, le Val d’Orcia, la Maremme et la côte accueillent des hôtels boutique, des agriturismi, des domaines viticoles, des lieux de mariage, des retraites de bien-être et des biens patrimoniaux.
L’Ombrie et les Marches séduisent les acheteurs en quête de campagne, de patrimoine et de prix d’entrée inférieurs à ceux de la Toscane la plus prisée. Leurs villages perchés, leurs paysages ruraux et leur accès à l’Adriatique se prêtent aux hôtels de campagne, aux séjours à la ferme, aux maisons d’hôtes, aux retraites et aux biens historiques à valeur ajoutée.
L’Émilie-Romagne réunit Bologne, la vallée de la gastronomie et celle des moteurs, des villes thermales, l’Apennin et la côte adriatique. Il en résulte une demande diversifiée, mêlant tourisme de loisirs national, voyages d’affaires, bien-être et séjours balnéaires, pour des hôtels urbains, thermaux, ruraux et en bord de mer.
Le nord de l’Italie réunit Milan, Turin, les lacs, la Riviera ligure, la Vénétie, les Dolomites, le Trentin et les Alpes occidentales. De solides portes d’entrée et une demande multisaisonnière soutiennent les hôtels boutique urbains, les hôtels de lac, les établissements de ski et les activités côtières, même si les coûts d’acquisition et les modes d’exploitation varient fortement d’un sous-marché à l’autre.
Les Pouilles et l’Italie du Sud offrent une architecture distinctive, des villes historiques, de longs littoraux, une gastronomie et des vins réputés, ainsi qu’un attrait croissant pour l’art de vivre. Les acheteurs y trouvent des masserie, des hôtels de plage, des hôtels boutique urbains, des domaines ruraux et des concepts de bien-être, avec un large éventail de points d’entrée.
La Sicile et la Sardaigne allient de fortes identités insulaires à des plages, une nature préservée, une gastronomie et des vins réputés, de l’archéologie et du patrimoine. Elles attirent des acheteurs en quête d’hôtels boutique, de biens côtiers, de domaines ruraux et de concepts de resort haut de gamme, même si la desserte aérienne et la saisonnalité restent des points d’attention importants.
Le coût d’achat d’un petit hôtel en Italie varie considérablement selon l’emplacement, le nombre de chambres, l’état du bien, la saisonnalité, le statut patrimonial, le terrain inclus et selon que la transaction porte sur l’immobilier, sur le fonds de commerce exploité, ou sur les deux.
Si chaque bien est unique, les fourchettes suivantes constituent un repère utile pour les acheteurs qui étudient les hôtels à vendre en Italie :
| Fourchette de budget | Opportunités typiques | Exemple d’opportunité |
|---|---|---|
| Moins de 1 M€ | Maisons d’hôtes, agriturismi, hôtels thermaux ou de montagne, projets de rénovation | B&B rustique à Polinago (305 k€), Maison d’hôtes rustique à Roccacaramanico (320 k€) ou Hôtel en pleine campagne près de Spoleto (850 k€) |
| 1 – 2 M€ | Hôtels boutique, séjours à la ferme et petits établissements côtiers ou alpins | Hôtel au bord du lac près de Trento (1,85 M€), Hôtel rural près de Sarteano (1,3 M€) ou Hôtel alpin dans la vallée de Puster (1,45 M€) |
| 2 – 5 M€ | Hôtels établis, masserie, biens en bord de plage et grands domaines ruraux | Hôtel-villa près de Cortona (4,2 M€) ou Hôtel en bord de mer près de Sanremo (2,85 M€) |
| 5 M€ et plus | Actifs hôteliers haut de gamme en ville, sur les îles, sur le littoral et patrimoniaux | Domaine agritouristique près du lac Majeur (5,5 M€) ou Hôtel-château sur l’Isola del Giglio (5,5 M€) |
En Italie, l’emplacement, la durée de la saison, l’état du bâtiment et le statut patrimonial déterminent la valeur. Rome, Milan, les lacs, la Toscane la plus prisée et les destinations côtières ou insulaires haut de gamme atteignent les prix les plus élevés, tandis que l’Ombrie, les Marches, l’Émilie-Romagne et certaines parties de l’Italie du Sud peuvent offrir des points d’entrée plus bas. Les acheteurs doivent également vérifier la conformité cadastrale et urbanistique, les besoins de rénovation, les licences et les logements du personnel.
D’après les établissements d’hôtellerie actuellement référencés sur Buy That Hotel en Italie, l’opportunité type est un hôtel de petite à moyenne taille d’environ 18 chambres.
Les annonces actuelles affichent un prix demandé moyen d’environ 2,71 millions d’euros, avec une médiane de 1,70 million d’euros. De nombreux biens semblent être des hôtels boutique, des agriturismi, des maisons d’hôtes, des masserie et des domaines ruraux gérés de manière indépendante, plutôt que de grands hôtels de chaîne.
Au-delà des prix demandés affichés, l’annonce moyenne est proposée à environ 136 000 € par chambre, avec une médiane d’environ 105 000 € par chambre.
Les surfaces déclarées varient considérablement. La surface moyenne déclarée est d’environ 37 724 m², mais ce chiffre est fortement faussé par les domaines incluant du terrain ; la médiane est de 1 160 m². Sur l’ensemble des annonces actuelles, le prix demandé moyen est d’environ 1 980 € le m², avec une médiane d’environ 1 550 € le m². Les champs de surface peuvent inclure la surface bâtie, le terrain ou l’ensemble du site.
Comme pour tout investissement hôtelier, l’emplacement, la saison d’exploitation, les licences, le statut patrimonial, l’état du bien et le potentiel de revenus peuvent avoir un impact significatif sur la valeur. Ainsi, deux hôtels ayant un nombre de chambres similaire peuvent représenter des opportunités d’investissement très différentes.
Acheter un hôtel en Italie est généralement simple, mais la due diligence est très locale. Les investisseurs doivent accorder une attention particulière au titre de propriété, à la conformité cadastrale et urbanistique, au classement touristique et à l’état des biens anciens, ruraux, côtiers ou historiques.
L’une des premières étapes consiste à confirmer que la propriété, les registres du Catasto, les documents d’urbanisme, l’usage autorisé et le bien physique sont cohérents. Le notaio gère le transfert juridique, tandis qu’un geometra, un architecte ou un ingénieur doit examiner les permis de construire, les attestations d’utilisation, les surfaces enregistrées et les éventuelles hypothèques ou charges.
Les acheteurs doivent vérifier que les chambres, piscines, terrasses, annexes, restaurants, logements du personnel, bâtiments agricoles et transformations ont été dûment autorisés. Les restrictions patrimoniales, paysagères, sismiques, littorales ou environnementales peuvent également affecter la rénovation et l’extension.
Les écarts entre les registres cadastraux, d’urbanisme, de propriété et la réalité physique peuvent créer des complications lors du financement, de la rénovation, de la revente ou de l’octroi des licences.
Les classements des hébergements et les exigences d’exploitation sont administrés en grande partie au niveau régional et local. Les acheteurs doivent confirmer la catégorie juridique du bien, la capacité autorisée, le classement, les informations relatives à l’exploitant et les éventuelles déclarations SUAP ou SCIA requises, plutôt que de se fier à la seule description commerciale.
Une attention particulière doit être portée à la sécurité incendie, à l’accessibilité, aux autorisations de restauration et de débit de boissons, aux piscines, aux espaces de bien-être, aux réseaux d’eau et de déchets, ainsi qu’aux autorisations relatives à d’éventuelles activités agricoles ou annexes.
Les chiffres d’affaires annuels racontent rarement toute l’histoire en Italie. Les schémas de demande diffèrent considérablement entre Rome et Milan, les lacs, les stations alpines, les marchés côtiers et insulaires, les régions viticoles et les destinations rurales.
Examinez les données mensuelles d’occupation, d’ADR et de chiffre d’affaires sur au moins les trois dernières années afin de comprendre les périodes de fermeture, la demande en intersaison, la dépendance aux OTA ou aux voyagistes, l’activité événementielle et le fonds de roulement nécessaire pendant les mois de faible demande.
Le recrutement peut être difficile dans les destinations insulaires, de montagne et de campagne isolée, en particulier lorsque les logements pour les employés sont limités. Les acheteurs doivent comprendre les besoins de recrutement, la dépendance à l’égard de la direction, la fidélisation et les coûts de personnel saisonnier avant de finaliser une acquisition.
L’accessibilité est tout aussi importante. La connectivité aéroportuaire, l’accès routier et maritime (par ferry), les conditions hivernales et les temps de transfert peuvent tous influencer les taux d’occupation, la durée de la saison et les coûts d’exploitation. Les biens historiques, ruraux et de villégiature peuvent également nécessiter des dépenses importantes en matière d’énergie, d’accessibilité, de structure ou de restauration.
La plupart des transactions hôtelières en Italie impliquent un notaio, un avocat, un commercialista et un professionnel technique tel qu’un geometra, un architecte ou un ingénieur. Les acheteurs doivent obtenir des conseils juridiques, techniques et fiscaux auprès de professionnels familiers des actifs hôteliers italiens, en particulier lors de l’acquisition d’une société, d’un agriturismo, d’un bien patrimonial, d’un actif côtier ou d’un hôtel comportant de multiples extensions ou transformations.
Les étrangers peuvent-ils acheter des hôtels en Italie ?
En général, oui. Les investisseurs étrangers peuvent acheter des hôtels et des biens d’hôtellerie en Italie, sous réserve des exigences italiennes en matière juridique, fiscale et d’identification, ainsi que de toute condition de réciprocité applicable. Le notaio vérifie la transaction et, le cas échéant, la réciprocité.
L’Italie est-elle un bon pays pour investir dans l’hôtellerie ?
L’Italie bénéficie d’une forte demande internationale, de tarifs hôteliers élevés, d’une notoriété mondiale en tant que destination et de l’un des plus vastes parcs de petits hôtels indépendants d’Europe, ce qui crée des opportunités dans les villes, sur les littoraux, dans les îles, en montagne et dans les régions rurales.
Quel est le meilleur endroit pour acheter un hôtel en Italie ?
Il n’existe pas de meilleur emplacement unique. La Toscane offre une notoriété mondiale et un vaste marché hôtelier, les grandes villes assurent une demande plus soutenue toute l’année, les Alpes et les lacs se prêtent aux concepts multisaisonniers, tandis que l’Ombrie, les Marches, les Pouilles, la Sicile et la Sardaigne séduisent les acheteurs en quête d’art de vivre ou de bon rapport qualité-prix.
De quel budget ai-je besoin pour acheter un hôtel en Italie ?
On trouve des opportunités à moins de 1 million d’euros, mais les prix varient considérablement selon l’emplacement, la taille, l’état, le terrain inclus, le statut patrimonial et selon que la vente comprend l’immobilier, le fonds de commerce exploité, ou les deux.
L’achat d’un hôtel en Italie peut-il me donner droit au visa investisseur ?
Pas par la seule propriété immobilière. Le visa investisseur italien s’applique à des investissements éligibles spécifiques, et l’achat d’un hôtel n’accorde pas automatiquement un droit de séjour. Un investissement dans une société d’exploitation nécessite une évaluation spécialisée et des conseils actualisés en matière d’immigration.
Puis-je vivre dans l’hôtel que j’achète en Italie ?
Peut-être. De nombreux agriturismi, maisons d’hôtes et petits hôtels comprennent un logement pour le propriétaire ou peuvent être exploités comme des entreprises de style de vie. Les acheteurs doivent s’assurer que l’usage résidentiel est licite et noter que la propriété n’octroie pas automatiquement la résidence italienne.
L’Italie est-elle un marché hôtelier saisonnier ?
Oui. Les destinations côtières, insulaires, lacustres et de montagne peuvent connaître une forte saisonnalité, tandis que Rome, Milan et les autres grandes villes bénéficient généralement d’une demande plus diversifiée. Il convient toujours d’examiner les performances mensuelles au niveau de chaque bien.
Que dois-je vérifier avant d’acheter un hôtel ?
Portez une attention particulière aux registres de propriété et d’hypothèques, à la conformité cadastrale et urbanistique, à l’usage autorisé, aux attestations d’utilisation, au classement régional, aux déclarations SUAP ou SCIA, à la sécurité incendie, au chiffre d’affaires historique, au personnel, aux réseaux et services, ainsi qu’à toute extension ou transformation non autorisée.
Combien de temps faut-il pour acheter un hôtel en Italie ?
La plupart des transactions hôtelières prennent plusieurs mois, selon les exigences de due diligence, le financement, la conformité cadastrale et urbanistique, la structure de propriété, les transferts réglementaires et selon que la transaction porte sur le bien, sur la société d’exploitation, ou sur les deux.
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